房地产管理销售软件主要功能介绍

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 　　房地产营销管理由于其销售现场的业务节点事务偶然集中性，销售现场将可能出现前所未有的销售火爆场面，客户量与业务处理量在高峰期时将会暴增，要求做到及时掌握营销情况、快捷处理日常管理事务、准确地处理业务事件、完整地获取有效的客户信息，从而提升销售业绩，向客户们提供优良的服务，达到树立企业的品牌与产品品牌的效果，单纯的人工作业已无法满足业务需求。

　　主要功能介绍

　　房地产项目成本管理：项目成本管理系统通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并将动态成本与目标成本进行比较，找出差异，最终达到成本控制的目的;同时实施项目管理中的控制管理体系，实现合同管理，付款计划及动态查询;

　　(一) 产项目成本管理系统的管理流程

　　项目成本管理主要是围绕与工程合同有关的信息管理工作而展开，动态成本核算是系统的核心。该系统主要的功能包括估算管理、目标成本管理、预算的管理及拆分、合同订立、结算管理及拆分、资金管理、动态成本核算、自定义报表、相关查询、数据接口及系统管理等，其功能框图如下：

　　(二)房地产项目成本管理系统主要业务功能及流程介绍

　　(1)、估算管理

　　在房地产项目初始阶段，在进行项目可行性分析时，需要对投资进行估算(测算)，主要是对项目的收入和成本进行估算，估算的依据一般是以往类似项目的经验资料。在预算管理录入项目预算以及进行费用项目的分解。主要功能包括预算的录入、修订及查询。

　　在估算录入时，工程估算人员会按照预先设定的费用项目指标进行估算数据的录入。录入的数据主要包括：工作量、单位、单价、估算金额、建筑单方、可售单方等，其中估算金额是工作量乘以单价而得;建筑单方是估算总金额除以建筑总面积而得;同理，可售单方是估算总金额除以总可售面积而得。

　　在录入估算数据后，在进行修订之前可以对估算数据进行修改。

　　估算数据修订是对估算数据进行确认的过程(数据封版)，对估算数据一旦进行了修订，就不能对以前修订的估算进行修改了，只有对最后一次修订的数据才能进行修改。系统就会把每一次修订的过程进行记录。系统显示估算数据时总是缺省显示最后一次的修订数据，同时也会与上一次修订的估算金额一起列出来，以供参考。

　　系统还提供了对估算数据的查询功能，用户可以设定各种过滤条件，形式组合查询方案。

　　查询的结果是最后一次修订的数据。

　　(2)、目标成本

　　在项目规划阶段，目标成本是在投资估算的基础上制订的。系统可以按项目、费用分类制订目标成本。随着工程项目的施工进展,当动态成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。

　　在目标成本录入系统需进行录入的数据主要包括工作量、单位、单价、目标成本、建筑单方、可售单方等，其中估算金额是工作量乘以单价而得;建筑单方是估算总金额除以建筑总面积而得;同理，可售单方是估算总金额除以总可售面积而得。

　　目标成本同样也具有修订的功能。随着项目的不断推进，动态成本也在不断发生变动，当动态成本与目标成本发生较大差异时，就要分析产生差异的原因，并利用修订功能对目标成本进行修订。与“估算修订功能”一样，系统对每次修订都会进行记录，并实时显示最新的修订数据。

　　目标成本的查询功能与“估算查询功能”相同。

　　(3)、合同管理

　　在房地产企业，合同的管理是一个非常繁琐的工作，每个工程项目涉及的合同不仅数量非常大，而且种类繁多，有总包合同，也有分包合同;有土地合同，也有前期、施工、环境等类别的合同;有委托合同，也有招标、投标合同;有主合同，也有子合同、三方合同;有合同价格确定的，也有价格不确定或部分确定的;

　　为了解决以上问题，在系统中我们预设了多种合同模板，每种模板的内容、形式都不同。根据合同类型，设置了土地、前期、施工、材料、环境、营销、其它等合同模板;造价性质则分为暂估价、基本确定价、完全确定价;合同性质分为直接合同、三方合同、补充合同;形成方式分为委托、招标、投标。

　　这样，为了适应不同的合同订立情况，可以在系统中对这些模板可以进行不同的组合就可。例如，企业需要为施工单位提供一批甲供材料，选择供应商的过程是：企业根据自身的供应商资料库选择几家，施工单位也推荐几家，然后企业对这些供应商进行招标，从中最终选择一家供应商，签订材料供应合同，价格基本确定，材料直接送到施工工地检验。那么在系统中可以如下方式实现：合同类型选择“材设”，造价性质选择“基本确定价”，合同性质选择“三方合同”，形成方式选择“招标”。

　　在本系统中，一个完整的合同包括三部分的内容：基本信息、合同详细信息和招投标信息。对于每一种合同，其详细信息都特定的内容;对于招标或投标的合同，合同内容中会包括招投标的内容，委托合同无招投标信息。

　　在合同录入系统需进行录入的数据主要包括合同基本信息(如合同类型、合同编号、签约各方、合同金额、造价性质、合同性质、签约时间、形成方式等);合同详细信息(如合同开工时间、合同竣工时间、保修期限、保修金额、履约保证金、工期罚款等;对于三方合同，还要输入对应主合同编号等信息);对于招标合同，还要输入招标信息(如投标价、中标价、中标单位等)和投标信息(如底价、二标价、中标价、中标单位等)。

　　由于合同金额是一个总的金额，没有明细到工程的具体费用项目上。合同录入后，需要对合同进行拆分。系统提供了三种分摊方式：按费用项目拆分、按预算拆分规则拆分和自动拆分。当按费用项目进行合同拆分时，手工选择合同金额需要拆分的费用项目，手工填入拆分金额;当按预算拆分规则进行合同拆分时，系统会根据预算拆分时设定的费用项目规则来拆分，手工填手拆分金额。

　　自动拆分是一种特殊的合同拆分方式。适用于跨期分摊，比如A楼盘分期开发，按照时间进度依次开发一、二期及共用会所，一、二期及会所属于三个工程项目，由于会所是共用的，其产生的成本为一、二期所共担。因些，在对会所项目进行合同拆分时就要采用自动拆分，拆分的归属标准有建筑面积、可售面积、占地面积等几种。

　　当拆分金额总额等于合同金额时，合同的拆分状态显示为“完全拆分”;否则显示“部分拆分”或“未拆分”。