房地产饥饿营销怎奈何

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　　在市场营销学中，所谓“饥饿营销”，是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、维持商品较高售价和利润率。电子产品苹果品牌实施的“饥饿营销”战略为其赢得了全球市场。

　　地产销售上，无论是旺季还是淡季，“饥饿营销”都是开发商的惯常手段。处于旺季的时候，多数楼盘会放慢销售速度，将整个销售周期拉长，以形成多次调价机会；处于淡季的时候，也会有楼盘每次推出相当有限的房源，制造热销九成乃至所谓售罄的模糊话题，之后数次适量加推，宛若挤牙膏。

　　房市淡季，楼盘价格不占优，一次性推出房源过多，给购房者挑挑拣拣的机会，总体销售量反而上不去，容易形成滞销。这几乎是业内共识。宁波有几个销售不好的项目，大都在蓄客不理想的情况下，仍旧一次性推出了数百套房源，导致前期去化率不高，后续宣传找不到点，雄心壮志活生生给闷了进去。当然也有和盘托出而制胜市场的，那往往是这个楼盘的价格一出来，可以拉低一座城市的均价———这是价格战的胜利了。

　　回到“饥饿营销”的话题，“饥饿营销”作为一种销售手段，在市场经济中的威力有目共睹。可以说，房地产市场是伴随着“饥饿营销”的策略而风生水起的，阶段性供小于求的失衡，往往是人为的“饥饿营销”所造成。

　　“饥饿营销”的合理性毋庸置疑。但是房地产涉及民生，所以常常有针对性的行业新规出炉打压这个手段。2010年国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中就有一条针对这种捂盘惜售性质的“饥饿营销”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源”。宁波随后跟进细则，出台《关于规范商品房预售管理的通知》，明确“应在预售许可证发放之日起15日内一次性公开对外销售”。

　　那么两年多来疗效如何？事实上，规定归规定，捂盘惜售的“饥饿营销”从来没有缺席过。除了零星有几个楼盘因这种营销方式被媒体曝光，更多的楼盘则成了漏网之鱼，至于惩罚，也无关痛痒，责令限期整改云云。其实应对这个“规范”，金蝉脱壳易如反掌。假设某楼盘总共10幢楼，预售许可证一次性领取，号称一次性开盘，但优惠措施每次只针对其中一幢楼，其他的楼你要买就得原价买，势必造成购房者只买其一不买其九。如此一二三四五六七八九十不断加推，一把连顺打下来，一切规范在其面前统统失效。

　　既然要遏制，要规范，之前的新规又被破解，笔者以为相关部门应该拿出个行之有效的方法，不然效果没有，一纸空文，博个虚名———倒不如大度地就让开发商随心所欲该捂则捂吧。