如何认定物业服务合同的法律效力

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物业管理合同作为一种民事法律行为，应当具备《民法通则》规定的下列生效要件：  

１．行为人具有相应的民事行为能力；

２．意思表示真实；

３．不违反法律或者社会公共利益。

凡是不符合生效要件的合同，即使成立也不能产生合同的法律效力，而属于无效合同或者可撤销的合同或者效力待定的合同。

对于物业管理合同效力的审查，实践中应当注意以下几个方面：

 第一，当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格。对物业管理合同委托方资格的审查，要重点把握业主委员会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生，是否依法办理登记。物业管理合同的委托人应当是业主。但由于建筑物所有权多元化格局的形成，同一建筑物往往有几十个甚至上百个业主，从而使每个业主无法分别行使其物业共用部分的管理权，为此产生了业主大会、业主代表大会和由其产生的业主委员会制度。业主委员会是代表业主利益，实行自治管理，维护业主合法权益的组织，经业主大会或者业主代表大会授权，可以代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。由于业主大会、业主代表大会和业主委员会是业主的自治性机构，不是法人组织，没有独立的法律地位，不具备民事主体资格，因而也不能独立承担民事责任，其行为产生的法律后果应当由全体业主承担。从民法学原理而言，业主委员会是全体业主的代表人或代理人。未经合法选举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业管理合同的授权，其对外签订的合同应当认定无效。对受托方主体资格的审查，要首先审查其是否具备物业管理资质。对于地方法规规定必须取得资质证书方可从事物业管理的，则物业管理公司必须取得主管部门颁发的“资质证书”，否则，其签订的物业管理合同无效。地方法规对物业管理资质审查制度未作明确规定的，只要受委托的物业管理公司经工商登记，领取企业法人营业执照，就应认定其具有签订物业管理合同的主体资格。

第二，应审查双方意思表示是否真实。对此，应重点审查业主委员会是否超越其职责范围签订合同，业主委员会选聘或解聘物业管理企业、签订的物业管理合同条款是否经全体业主大会审查批准。业主委员会是全体业主的代理人，它与物业管理公司签订的物业管理合同，关系到全体业主的切身利益，而且对所有业主都具有法律约束力。因而业主委员会不得超出授权范围签订合同，签订的合同条款应当经过业主大会或者业主代表大会批准。否则，其签订的合同对业主没有法律约束力。审判实践中应当注意，经过业主大会或者业主代表大会过半数决定批准签订的物业管理合同，对全体业主都具有法律约束力，全体业主都必须按合同履行。在表决时，持与决议相反意见的业主不得以合同违背其真实意思表示为由要求确认合同无效。如果这些持与决议相反意见的业主拒不履行合同约定的义务，实际上又成为物业管理合同的受益人时，已经构成违约，物业管理公司有权要求其承担违约责任。

第三，应审查合同的内容是否合法。目前，物业管理行业在我国起步时间不长，相应的法律制度尚不健全，业主与物业管理公司、业主与开发商之间信息不对称，无论是在房地产、物业管理的专业知识、信息来源方面，还是在经济实力方面，业主都处于弱者地位，物业管理合同在签订和履行过程中，侵犯业主合法权益的现象较为普遍。因此，在合同内容的合法性审查方面，应把重点放在合同条款是否侵害全体业主的共同利益上。实践中，对合同签订和履行过程中有下列情形之一的，应当认定为利用物业管理合同侵犯业主合法权益的无效行为：１．物业管理公司不经业主同意，以营利为目的使用或出租全体业主共有的建筑物的共用部分的，根据民法通则的规定，建筑物及其附属物共有权应由全体业主共同行使。共有人以外的人如需使用建筑物的共用部分，应取得各所有人的一致同意。物业管理公司不经全体业主同意或授权，擅自以营利为目的使用或出租建筑物及其附属物共有部分属于侵权行为，当然是无效的。２．不经业主同意，出租房屋屋顶或外墙或以营利为目的使用屋顶。建筑物的屋顶和外墙对整幢建筑物的正常使用具有根本性作用，任何一幢建筑物的屋顶和外墙都应属该幢建筑物的全体业主共同共有，其使用权也必须由全体业主行使或授权他人行使，收益也应归全体业主按份共有。物业管理公司不经全体业主同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用并从中牟利，也属于侵权行为。３．物业管理公司单方扩大收费范围、提高收费标准的。此行为属于单方变更合同内容的行为。按照《合同法》第５４条和第７７条的规定，合同内容的变更应当根据法律的规定或者当事人的约定方为有效。如果物业管理合同中规定，物业管理公司可不经业主同意，可单方扩大收费范围、提高收费标准，等于给予物业管理公司单方擅自变更合同内容的特权，这违反了合同法的平等、自愿和公平原则，与法律规定明显相悖，应当认定该条款无效。４．合同内容使第一业主保留或拥有特权，侵犯其他业主合法权益的。如合同规定，第一业主可在任何情况下更改楼宇名称、有权在楼宇屋顶各平台、共用部分、公用设施、楼宇外墙展示、安装或附加任何招牌、广告牌或结构等等。因上述屋顶、外墙等各项权利为全体业主所共有，而不得为第一业主即房地产开发企业保留或特有。即使在建筑物没有售完的情况下，第一业主作为建筑物的所有权人之一，与其他业主的法律地位也是平等的，对建筑物的共有部分及附属设施应与其他业主平等地享有和行使共有物权。如果物业管理合同中出现第一业主利用其优势地位侵犯其他业主合法权益的条款的，应认定该条款无效。

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