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2015年房地产估价师《经营与管理》知识点:通货膨胀的影响

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  【学员问题】什么是通货膨胀的影响?

  【解答】对通胀或通货紧缩程度的预期,影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率)的预期,以补偿购买力的损失。即要提高期望投资回报率以抵消通胀的影响,投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

  从理论上来说,全部期望投资回报率应包含所有预期通胀率的影响。预期收益率通常随着对通胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通胀的补偿时,房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通胀率和收益率经常是同时变动,很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态。投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期。

  通胀和房地产增值是两回事。通胀导致折现率提高;增值则不影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

  实际投资分析工作中,考虑到通胀的可能影响,在估计未来收益现金流时,可允许未来年经营收入以及运营成本随着通胀分别有所增加,这样就可消除通胀因素对分析结果准确性的部分影响,使分析结果更加接近真实。若在收益现金流估算过程中没有考虑通胀的影响,则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。

  以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成,供参考,如有问题请及时沟通、指正。

责任编辑:风信子

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发布:2007-07-10 12:13    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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