房企转型，各显神通

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自2010年国家启动新一轮房地产市场调控以来，房价由最初的高速蹿升变成了停滞不涨，再由停滞不涨变成了略有松动……虽然调控有一定的周期性特点，但可以肯定的是，以前的高增长模式将一去不返，供需关系逐渐趋于平衡是必然，宏观调控仅是在一定程度上使“楼市大变天”提前而已。当下，“转型”相信是大部分房企都会去认真思考的问题。

房企“转型”各显神通

前几年的高速发展，为房企积累了大量的资源，无心恋战地产行业转身而去的小型企业不在少数，遍观国内大型企业，虽坚守地产行业，但“转型”不可谓不快。

l招数一：用区域布局平衡风险——由城市包围农村

“东边不亮，西边亮”、“一二线城市不收，三四线城市收”，以多元化区域布局来平衡市场发展风险是地产企业在很早就使用的风险平衡策略。

万科在2011年内新获取项目44个，其中二三线城市占比跨越了90%， 11个新增项目中8个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市；再则，观察保利近5年的营业结构与盈利构造，可以发明其向二三线城市倾斜迹象很显明。2007年保利第一个二线城市项目—包头保利花圃胜利开售并盈利。至2010年底，保利全年拿地总支出跨越300亿元，此中二三线城市投入200亿，占比达2/3。

虽然采取的具体布局策略不同，但大型房企的进入，一方面给二三线城市带来了更高品质的产品，另一方面也提升了当地的楼价，但一定程度上也反应了投资投机目标从一线城市转移到二三线城市。限购从一线城市到二三线城市，说明了调控的纵深发展。如果说在一线城市周边以及二三线城市新城区的开发模式在过去是成功的，在现在及未来如何实现可持续的发展将是房企需要思考的问题。

对于持续坚持“由城市包围农村”策略的房企，未来最大的挑战应该来自于“二三线城市地产市场的一线化”，寻觅新的规模与利润增长点将是难题；对于打算进行尝试的房企，如何有效把握“农村”市场环境、规避竞争，探索新的产品模式、寻觅人才等一系列日常管理问题将是不得不面对的的巨大挑战。

l招数二：探索新的产品类型——“试水”养老地产

养老地产是在若干年前就被频繁提起的话题，但在行业快速发展的时候，静下心来仔细做养老地产的企业不多。目前人口老龄化问题又再一次浮出水面，作为养老产业“载体”的养老地产这一环节则成为了房地产开发商关注的新焦点。

目前国内很多开发商在研究养老地产，简单来讲就是地产商在满足居住的基本要求后进一步从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等等日常起居的多个方面提供一条龙式的服务，其意义在于力求使居民达到老有所依的目标，以此来适应老龄化这一社会问题。。早期的泰康置地到目前的众多房企，均在这一领域进行尝试，

今年2月，保利地产公布了下一个十年的发展战略规划，其中将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破。保利地产已针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。据悉，保利在北京的首个试点养老地产项目或将选择北京的西山区域。同时，2011年5月份初，保利已明确了两个项目将尝试养老开发，一个是上海在建的“西塘安平老年健康生活小区”；另一个考虑在湖南长沙新火车站旁。

养老地产目前处于机遇与挑战并存的境地，现在养老地产在我国大部分省份还是空白。现阶段我国在养老地产的理念和行动方面均处在一个起步阶段，产业的商业模式尚在摸索，合理借鉴国外成功经验，聘请专业公司协助，似是较优选择。

l招数三：探索产业组合——“金融+商业地产”的业务模式

当房企蜂拥掘金各类商业地产之时，项目后期运营所需的巨大资金链使开发商们倍感压力。保利、金地、阳光新业、世茂股份等公司都在寻求新的融资方式，“商业地产+金融”的模式是房企普遍的发展方向，但不同类型企业运作模式差异较大。大型央企、实力民企借集团之力大搞房地产基金，一些中小公司参股银行券商等金融股，对冲宏观调控波动性风险。目前，中海、保利、金地、华润等大型房企，均选择了设立房地产基金来进行房地产金融的布局，而中小型公司多选择地产+金融而大幅投资金融股权。