2015房地产估价师《经营与管理》讲义精选（9）

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　　第六章经济评价指标与方法

　　【本章的特点】

　　考题所占分值大

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　【本章学习方法】

　　必须听懂讲解，而且要多次反复听课

　　必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成

　　必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用

　　必须保证这部分的学习时间

　　【本章内容框架】

　　第一节效益和费用识别

　　第二节经济评价指标

　　第三节动态盈利能力指标及其计算

　　第四节静态盈利能力指标及其计算

　　第五节清偿能力指标及其计算

　　第六节房地产投资方案经济经比选

　　第七节相关计算总结

　　【内容详解】

　　第一节效益和费用识别

　　1. 投资与成本

　　投资

　　指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定开发、经营目的而预先垫支的资金

　　种类

投资分类　用途　价值形式　回收形式　固定资产投资　用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产　在使用过程中以折旧形式计入成品成本　通过成品销售以货币形式回收　流动资金　指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金　在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用，　在项目寿命周期末，以货币形式回收　

　　成本

　　产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗

　　销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用

　　投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同

　　财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据

　　在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等

　　【2006年真题】

　　下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。
　　A．与财务报表中的成本完全不一样
　　B．应根据实际发生费用记录来确定
　　C．与财务报表中的成本一样
　　D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

　　【答案】 D
　　【解析】A是不完全一样，而非完全不一样

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发布：2007-07-11 11:45 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]