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房地产估价师考试相关知识要点解析(11)

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  §13-2 拍卖规则

  一、价高者得原则 熟悉

  约束竞买人、拍卖人和委托人。

  二、保留价原则 熟悉

  (一)保留价规则的含义

  1、含义:保留价是确认拍卖成交的最低价格;

  2、事先商定保留价,一经确定不得随意更改;

  3、保留价并非是拍卖的必备条件:可以有,可以没有;没有的不得收回;

  4、保留价是权利义务的制衡点:防止利益过分倾斜,平衡点。古玩、艺术品不能价太低

  (二)保留价的确定、保密、公开与更改

  1、确定:委托人拥有保留价的确定权,评估价由委托人认可才能转为保留价。

  国有房地产,根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

  2、保密:保留价通常保密,也可以公开;

  3、更改:委托人拥有保留价的修改权,开拍前1~2天通知;

  4、当最高应价低于保留价时,无效。所以说,保留价是防止利益过分倾斜

  三、瑕疵请求权原则 熟悉

  1、含义:竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷;

  瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷;

  2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利;

  3、瑕疵请求权规则的原理:过错责任理论、担保责任理论;委托人和拍卖人明知不说,就是做错了,应该承担责任;委托人和拍卖人应该担保不存在应当告知而没告知的瑕疵。

  4、效力:A.谁知晓,谁负责;委托人可能对告知与瑕疵负最终责任;东西是委托人的

  B.拍卖人先行负责:拍卖人承担责任后,再向委托人追偿。

  除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。

  四、禁止参与 熟悉

  委托人、拍卖人及工作人员均不得参与竞买;也不得委托他人代为竞买。与公正原则一致

  [多选题] 08年考题

  下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中,正确的有( CDE )。
  A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
  B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵,则拍卖人不需负任何责任
  C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
  D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓,谁负责
  E.即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责

  [判断题]09年考题

  相对于买受人的瑕疵请求权,委托人和拍卖人均负有告知的义务。 (√ )

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发布:2007-07-11 11:43    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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