2015房地产估价师《理论与方法》重难点(8)
二、估价目的 掌握
估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。
估价目的来源于委托人的估价需要(出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定)。一个估价项目一般只有1个估价目的。估价目的根据委托人的需要,还可以进一步细分。
估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法,最终影响估价结果。
如有租约限制的房地产价值。评估价值时,要考虑合同租金与市场租金的差异,对房地产价值的影响。而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估,就可以不考虑租约的限制,视为无租约的房地产进行评估。
(判断题)任何一个估价项目都有估价目的( )。【2008年真题】
【答案】对
三、估价对象 掌握
即估价客体,也称为被估价房地产,估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时,也可称为被估价权益。
可作为估价对象的情况有 在建工程、未来状况下的房地产(期房)、对已经灭失的房地产(如已损毁的房屋)、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(如承租房的装饰)、含有房地产附属财产
一般类型 土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产
某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让时,为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。【2008年真题】
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
【答案】AB
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