2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题（三）

　　24、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6、74．7、76．7、85．0、89．2、92．5、98．1（均以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元／㎡，对其作交易日期调整到2008年10月1日的价格为（　 ） 元／㎡
　　A．1376
　　B．2308
　　C．2558
　　D．1055
　　【正确答案】C
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】2008年10月1目的价格＝2000×98．1/76．7＝2558 ，参见教材P194.
　　25、收益法的本质是以房地产的（　 ）为导向来求取房地产的价值或价格。
　　A．预期成本
　　B．现在收益
　　C．预期收益
　　D．过去收益
　　【正确答案】C
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P213.
　　26、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2015年10月的价值最接近于（　 ）万元。
　　A．518
　　B．549
　　C．557
　　D．816
　　【正确答案】A
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】该商场在2015年10月的价值最接近于：
　　参见教材P219.
　　27、某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为8％，在该宗房地产的土地价值为（　 ）万元。
　　A．325
　　B．450
　　C．460
　　D．500
　　【正确答案】A
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】建筑物的净收益＝200×12％＝24（万元）；土地的净收益＝50－24＝26（万元）；土地的价值＝26／8％＝325（万元）。参见教材P265～266.
　　28、王某取得一宗面积为5000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为3000元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地取得成本为（　 ）万元。
　　A．1483．2
　　B．1545
　　C．3750
　　D．4635
　　【正确答案】D
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】土地取得成本为：3000×3×5000×（1＋3％）＝4635（万元）。参见教材P275.
　　29、某住宅小区因风吹日啥导致建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉陷，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（　 ）。
　　A．物质折旧
　　B．功能折旧
　　C．经济折旧
　　D．会计折旧
　　【正确答案】A
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】物质折旧也称为物质损耗、有形损耗。是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P296.
　　30、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（　 ）评估。
　　A．市场法
　　B．比较法
　　C．成本法
　　D．推测法
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估；适宜出租和营业的，其价值适用收益法评估。参见教材P326.
　　31、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（　 ） 元／㎡.
　　A．849
　　B．865
　　C．882
　　D．915
　　【正确答案】C
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】d＝（3 1＋32＋37＋34）／4＝33．5.预测该地区商品住宅2006年的价格为：V6＝P0＋d×i＝681＋33．5×6＝882（元）参见教材P349.
　　32、一个估价项目中的估价时点本质上是由（　 ）决定的
　　A．估价委托合同签订时间
　　B．估价目的
　　C．实地查勘估价对象的时间
　　D．委托人意愿
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的。参见教材P31.
　　33、（　 ）是由委托人的估计需要决定的，理应由委托人提出。
　　A．估价对象
　　B．价值类型
　　C．估价时点
　　D．估价目的
　　【正确答案】D
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】估价目的是由委托人的估计需要决定的，理应由委托人提出。参见教材P400.
　　34、地产估价报告通常由（　 ）组成。
　　①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件⑨估价委托合同⑩估价师现场调查记录
　　A．①②③④⑤⑥⑦⑧
　　B．①②③④⑤⑥⑦⑨
　　C．①②④⑥⑦⑤⑧⑨
　　D．①②③④⑤⑥⑦⑩
　　【正确答案】A
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。参见教材P412.
　　35、估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，不得少于（　 ）年。
　　A．8
　　B．10
　　C．15
　　D．20
　　【正确答案】B
　　【泛普软件-工程项目管理系统答案解析】估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。参见教材P419.

　　——————————————————————————————————————————

单选1—11题　单选12—23题　单选24—35题　多选1—15题　判断题1—15题　计算题1—2题　

若您在房估学习过程中有任何疑问，欢迎进入论坛讨论

　　——————————————————————————————————————————

　　编辑推荐：

　　·2015年网上辅导招生方案：特色班　　通关班　　精品班　　实验班

　　·2015年房地产估价师考试预习计划表

　　·关注泛普软件-工程项目管理系统官方微信、微博，随时随地了解考试动态

　　更多推荐：

　　·2015年房地产估价师考试报名时间公布

　　·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招

　　·2015年房地产估价师教材变化 >>

　　·2015年房地产估价师辅导课程开通