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2015年房地产估价师考试知识点:传统投资决策方法

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  房地产投资决策中的传统方法,主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法,它是从财务方面来探讨项目投资的可行性,应用的前提条件是投资项目现金流可预测。因此,采用财务评价方法进行房地产投资决策分析,首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断,否则,即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV),也难以做出准确决策。

  运用财务评价方法进行投资决策时,一般隐含两个假定:一是投资可逆性,即通过投资项目现金流人可收回投资,或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响,即不考虑投资的时间价值,当FNPV大于零时现在就投资,当FNPV小于零时就拒绝投资。

  在不确定的市场环境下,财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估,主要表现在:一是忽视了投资项目中的柔性价值,它假设未来变化是按决策时的环境发生,事实上,房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性,要求投资者根据市场条件变化,对项目投资决策适时进行调整。二是忽视了投资机会的选择,只是对是否投资进行决策,没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长,将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。实际上,并非所有的房地产投资都能在短期内获利,而且,有些房地产项目的投资,其目的并不仅是为了获得财务上的利益,有时更多的是从企业长远发展的角度来决策,使企业获得未来成长的机会。

  因此,在不确定的市场环境下,传统的投资决策方法显然较难满足科学决策的需要。

责任编辑:小蜻蜓

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发布:2007-07-10 12:11    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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