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房产中介一手房二手房联卖各方看法贬褒不一

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        随着开发商继续发力降价促销,新盘的价格优势远大于二手房,导致不少区域出现一二手房价格倒挂的现象(即“二手房价格高于新房价格”),记者昨日调查了解到,面对此状况,21世纪不动产、太平洋房屋等岛城多个大型连锁中介已悄然将触手伸向了新房市场,以期在限购限贷的背景下,通过 “一二手联动”的模式挖掘潜在客户,找到新的利润点。

   中介卖新房成绩还不错

    “您看明天有没有空,我们带您去售楼处看看新盘的户型、样板间,货比三家后您再决定买哪个?”昨日记者走进二手房中介连锁机构太平洋房屋东海路一门店时,经纪人正在给打算买房的市民约第二天看房一事,不过出乎记者意料的是,他要带客户看的不是二手房,却是售楼处的新房,而且并不在他们门店附近范围内,是远在城阳的一个大盘,这是怎么回事?

    “其实也不用奇怪,谁说我们只能卖二手房?新房照样可以卖,而且眼下我们新房卖得比二手房好。”店长牛庆涛说,自从去年年初发布楼市调控政策以来,市南、崂山等沿海一线的豪宅受到比较大的影响,销售几乎陷入停滞状态,尤其是二手房,房东方面不着急卖,买家方面大多因为被限购了,想买也无法买。随着调控的持续深入,沿海部分新盘开始主动降价,比如山东路与香港中路交汇处一豪宅新盘上月开盘时起价2.5万元/平方米,均价2.8万元/平方米,还含5000元/平方米的精装修,而香港中路、东海路上的已交付入住的豪宅小区价格很少有低于3万元/平方米的,个别甚至高过5万元/平方米,可见一二手房价格倒挂的现象严重,受此影响二手房买卖就更难做了。

    为此公司将目光转向了新盘,且主要关注刚需盘。“目前我们公司主要和两个新盘合作比较紧密,一个是市北区西部的看海房,另一个是城阳西部的成熟小区。”牛庆涛说,其中市北盘总价在100-200万元之间,单价约为10800-12000元/平方米,城阳盘总价更低,在60-65万元之间,单价约为5500-6000元/平方米,基本上是首次置业或改善的刚性需求客户来买,他们对价格、对利率很敏感,一旦降价明显,他们很容易出手,这也是目前楼市上买房的主要客群。“上个月我们店共成交了6套新房,比5月多了两套,佣金额超过16万元,快赶上前年市场好时我们店卖二手房时的佣金额了。”牛庆涛说。

   多个区域价格倒挂明显

      提及一二手房价格倒挂,就不得不提李沧区,自去年下半年以来,芳馨园、中南世纪城、阳光香蜜湖、青山绿水、李沧万达广场等新盘陆续推出大幅降价或特价房促销措施,如芳馨园直接以5880元/平方米的劲爆超低价开盘引发热卖,这一价格比周边低了两三千元,阳光香蜜湖随后也把价格从此前的八九千元每平方米降到6500-7000元/平方米,实现了快速销售,连续数月成为全市各区销量新房最大的区域。但就在开发商热闹促销,新盘卖得风生水起之时,李沧区的二手房价格却丝毫没有大跌的意思,仅有比较小的跌幅,致使一二手房价格出现了明显的倒挂现象。

    如李沧区百通花园小区面积91平方米的套二房报价89万、百通馨苑小区108平方米的二手房价格103万、顺河路小区面积51平方米的房源价格46万等等,折合单价没有低于9000元/平方米,个别户型不好、年代老的也在8000元/平方米以上,这比新房价格高多了,一点优势都没有。“我们给买房人推荐二手房时,人家直接就反问‘人家新房都卖五六千元一平了,我干嘛买你这八九千元的二手房?’,问得我们也哑口无言,这活真不好干,难怪我一些同行都去卖新房去了。”

    在西海岸区域同样如此,地处胶南滨海大道附近的凭海临风二期起价仅有5177元/平方米,性价比同样很高的西海景苑也不甘其后,推出150平方米的特价房,起价低至6150元/平方米,均价也仅为7000元/平方米。与西海景苑仅有一路之隔的某在售高层现起价12200元/平方米。一路之隔,价格却差了5000元/平方米。当楼盘调低价格,纷纷追求成交量的时候,区域内的二手房价格却依然很高,单价过万元的房源比比皆是。如天泰阳光海岸一套133平方米的精装房,对外报价150万元,单价近12000元/平方米、中南海湾新城一套套一精装房报价11500元/平方米,可见倒挂现象明显。

    在城阳区西部,某新盘爆出5500元/平方米的超低起价,接着周边新盘陆续跟进,与其此前每平方米八九千元的价格相比降了近三千元钱,降价促销后吸引了很多购房者,项目大卖。再反观周边的二手房,依然保持着八千元左右的高价,远高于新房的价格,价格的倒挂无形中给本就低迷的二手房市场 “一记重拳”。

    一位房产中介负责人介绍,在限购限贷等房地产调控的影响下,开发商们选择“以价换量”,不少区域都出现一手楼价格“跳水”的情况。二手房房源多分散在房东手里,很多人不急于用钱,主动降价的积极性不高,这样导致二手房价格比新房坚挺,尤其是新房降价促销集中的李沧、城阳、黄岛等区域。

    业内说法 “一二手联动”岛城刚起步

    记者在调查中了解到,面对此番困局,许多二手中介公司积极做出运营模式调整,除去过去纯二手房买卖之外,新房分销成为了许多中介公司新的代理模式。在青岛,太平洋房屋、21世纪不动产、科威国际不动产、惠百家不动产等中介连锁机构开始涉足新房市场,于是也就出现了文章开头那一幕。布局全国31个城市的21世纪不动产更是自2008年就开始在青岛市场做新盘代理。“当时我们代理了颐中高山、马山新城等项目,效果很不错,尤其是颐中高山的小户型,我们旗下门店一个月卖了40多套,随后我们又陆续代理了中海银海一号及清江华府的商铺。”21世纪不动产青岛区域总经理助理高林告诉记者,今年以来已经和二十多家开发企业谈了合作的事,目前有4家合作最紧密,效果也最好。其中两个是面向首次置业或首次改善住房条件的刚性需求购房者,两个是面向高端客户的别墅盘。

    “还是刚需盘最受欢迎,卖得也最快,其中一个项目仅通过我们这边两个多月就卖了十多套。开发商给我们提成,我们对客户不收中介费。按照目前行业通行的规则,开发商一般给我们2%-3%的利润返点。”高林说,二手房中介代理新房销售的最大优势就在于门店分布广,客户群范围广而且量大,远比售楼处单靠搞活动吸引客户前往的量要大得多。而对开发企业来说,能缩短蓄客时间,实现快销分销的目的。而对于购房者来说,能同时了解很多同类房源,无论是新房还是二手房,然后货比三家选择中意房源。

    青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江介绍说,其实,这种“一二手房联动模式”(也叫新房分销模式)早已不是什么新鲜事,在香港及南方城市非常盛行,彼此合作的模式也已经很成熟,市民也早已认可这种方式,进中介门店不光光是来选二手房。目前国内做得最出色的是中原地产,该机构自身就成立了房产代理销售部门及二手房中介部门,同时兼做两块市场,一二手房联动机制非常成熟。但岛城的“一二手联动”市场还处于起步阶段,远未成熟。“和我们合作的开发企业基本都是从南方过来的大开发商,他们在南方已经尝到了甜头,于是来到青岛后也果断选择了这种模式。但一些本土开发企业则还未认知这种模式,所以接受度不太高。”高林说。

    消费者观点 买房者各抒己见

    对于二手房中介“兼职”代卖新房这种模式,记者随机采访了十几位市民。正打算购房的林女士表示,因为通过中介带过去的往往折扣比较诱人,感觉到通过中介购买新房非常合算。另外看房也很方便,一些郊区盘他们都会组织看房专车去看。也有部分市民表示了不同的看法,“二手房中介兼卖新房,主要出于生存和利益考虑,可能会误导购房者,甚至就是一个噱头。我看网上有不少二手房出售板块上打出‘可更名’的广告,都是中介贴出来的房源,不知道是不是和开发商合作推出的房源,还是售楼处置业顾问与中介私下捣鼓的房源,然后从中吃差价。”有意购房的杨先生如是说。

    当然,也有的市民持无所谓的态度,如打算近期购房的黄女士说:“无论是自己去看新楼盘,还是通过中介去了解这方面的信息,都是一样的,关键还是要看自己的想法,觉得是否价格合适,是否该出手。”

发布:2007-07-06 10:31    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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