上海7月多板块二手房价上涨 市场进入博弈阶段

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其中，闸北彭浦、闵行莘庄板块的二手房成交量降幅较大，达到三成以上；松江新城、浦东北蔡等板块的二手房成交量降幅较小，在三成以内。

这些都是6月二手房成交量居前，且中低总价房源较为集中的板块。“这些板块二手房成交量下滑，主要原因是卖家涨价。”21世纪不动产在17日发布的一份报告中写道。

该机构监测的数据显示，松江新城、浦东北蔡的二手房涨价幅度较小，在5%以内；而闵行莘庄涨价幅度较大，达5%～8%。

“改善型二手房价格涨幅更大”

“伴随5、6月间二手房成交持续向好，不少业主选择在6、7月交替之际上调售价，但难以获得买家认同。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，二手房涨价幅度往往与成交量降幅成正比，价格涨幅较大的板块成交量降幅也较大。

21世纪不动产数据显示，截至6月末，该机构持续监测的40个上海标杆楼盘中，有32个样本户型的价格较去年12月末提升。其中，有1个楼盘价格升幅达10%～15%，11个楼盘升幅为5%～10%，其余20个楼盘升幅在5%以内。

汉宇地产董事总经理施宏叡昨日说，沪上二手房成交量在6月创下新高，房东当时已经停止了议价。而进入7月，房东的预期更加变好，纷纷出现跳价情况。其中刚需房源价格上涨幅度在1%～2%，总价在300万-600万元的改善型房源涨价幅度在3%～5%。

“刚需房源由于地处外围，房源较为充足，且受一手楼盘定价的压制，所以涨价幅度较小；而改善型房源主要分布在城区，这类房源的供应量较少，加上近期大户型、改善型一手楼盘销售行情也向好，所以涨幅更大。”施宏叡说。

汉宇地产分析师付伟说，房东涨价的原因核心还是市场预期的变化。由于连续的降息以及大型商业银行重启首套房贷款8.5折优惠等政策面利好，再加上楼市交易回暖，房东对未来的政策和市场预期普遍乐观。据21世纪不动产岭南分行经理胡善香介绍，在闸北彭浦板块，7月上半月次新房成交均价为1.9万-1.95万元/平方米，较6月同期涨幅达5%～6%。房东认为房子不愁卖，是提价的主要原因。而板块内买家多为上海本地刚需，认为房价上行空间有限，且看房时间较长，对行情较熟悉，故难以接受涨价，成交也因此搁浅。

合富置业副总经理沈彦介绍，近期二手房价格确实出现了上涨情况，房东和买家的心理差距在拉大，一些刚需房源即便上涨个5000-10000元，买家也会选择放弃而不会去追。

付伟也说，房东频繁涨价或跳价，让多数买家难以承受，加大了二手房的成交难度。

在黄河滔看来，二手房业主此番涨价，未能如3、4月间能获得市场支持，或与其累积效应有关。经过上半年两轮涨价后，上海不少楼盘售价的累积涨幅已达5%以上，这还没考虑随议价空间逐渐减少至消失的情形。

此外，限购执行层面趋严的影响也开始体现。

21世纪不动产的报告提到，在松江九亭板块，近期有近1/3的意向购房者受阻于相关政策无法入市。而在浦东金杨板块，也有近1/5的二手房买家因相关限购政策失去购房资格，其后续影响力不容小觑。

卖家的提价对成交量的打压效应已现。

据汉宇对旗下门店的粗略统计，7月以来已至少有20几单二手房业务，因房东涨价而造成交易中止，较6月增加了40%。汉宇旗下门店7月上半月二手房成交量和6月同期相比下降6%，较6月下半月的降幅则已接近两成。

“7月下旬市场进入博弈阶段”

据施宏叡介绍，7月第一周，沪上二手房市场还延续了6月的成交势头，而进入第二周，成交量就较6月出现下降，幅度达20%，“这主要是房东涨价造成的。”

施宏叡认为，房东涨价的情况还会持续一段时间，短期内会造成成交量的下降。7、8月将会是一个调整期，“不过当前的市场仍然是个以价换量的市场，成交量的持续下降也会影响到房东的心态，影响到价格。”

沈彦预计，7月下旬市场将进入博弈阶段，二手房成交量会继续放缓。预计7月全月成交量会在1.5万套左右。沈彦同时提到，近期一些二手房源价格出现上升，与前期低价房源已被消化也有一定关系。

黄河滔也判断，近期高层表态要继续推进房地产市场调控，预计将引发市场观望情绪。7月上海二手房成交量下行，将是较大概率事件。