2015年房地产估价师考试《理论与方法》：房地产净收益

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　　3.2不同收益类型房地产净收益的求取

　　3.2.1出租的房地产净收益的求取

　　3.2.2营业的房地产净收益的求取

　　3.2.3自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　3.2.4混合收益的房地产净收益的求取

　　3.2.1出租的房地产净收益的求取

　　计算公式

　　净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用

　　租赁收入（2项）

　　租金收入

　　租赁保证金或押金的利息

　　出租人负责的费用（6项）

　　维修费

　　管理费

　　保险费

　　房地产税

　　租赁费用

　　租赁税费

　　现实出租人负责的费用

　　由双方在租赁合同中约定

　　3.2.2营业的房地产净收益的求取

　　商业经营的房地产

　　工业生产的房地产

　　农地净收益的测算

　　3.2.3自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者能过类似房地产的净收益直接比较得出

　　3.2.4混合收益的房地产净收益的求取

　　区分变动费用和固定费用

　　首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用

　　把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益

　　3.3求取净收益应注意的问题

　　3.3.1有形收益和无形收益

　　3.3.2实际收益和客观收益

　　3.3.3乐观估计、保守估计和最可能估计

　　3.3.1有形收益和无形收益

　　有形收益是由房地产带来的直接货币收益

　　无形收益是指房地产带来的间接利益

　　在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益

　　无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通地选取较低的报酬率或资本化率予以考虑

　　注意不要得复计算无形收益

　　3.3.2实际收益和客观收益

　　实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价

　　客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据

　　【重点】租约的限制

　　有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金

　　成本节约资本化法

　　某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和

　　承租人权益价值评估

　　等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和

　　合同租金低于市场租金，承租人就有价值

　　合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负

　　有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值