2015房估案例与分析考点：估价报告重要内容缺失

一、估价报告重要内容缺失

结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果所出现的缺失。

技术报告重要内容缺失：包括实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定所出现的缺失。

其他重要内容缺失：包括致委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设与限制条件及附件所出现的缺失。

二、估价基本事项出现的原则性错误

1、估价对象用途与产权界定出现错误的；

2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致的；

3、价值类型选择或价值定义出现严重错误的；

4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况的；

5、滥用估价假设的；

三、估价依据与运用中的严重质量缺陷

6、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；（原则性错误）

7、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现严重错误的；（原则性错误）

8、拆迁估价报告法律依据中未列明《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号，且未按该标准要求估价的，或已列明《城市房屋拆迁估价指导意见》，但实质并未按该标准要求估价的；

9、抵押估价报告法律依据中未列明《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明《房地产抵押估价指导意见》，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的；

四、估价分析测算过程严重质量缺陷

10、估价技术路线确定与估价方法选择出现错误的；

11、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致的；

12、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；

13、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；

五、估价结果表述与披露严重质量缺陷

14、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一致的；

15、注册房地产估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾的；

16、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的；或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生的影响进行说明的；

17、估价报告应用有效期不符合有关规定的；

六、估价报告中属于估价行业管理负责审查的严重质量缺陷

18、估价机构资质执业等级或期限不符合要求的；

19、估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的；

20、估价人员应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具估价报告的；

21、以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具估价报告的。

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