2015年房地产估价师考试《经营与管理》讲义8

　　6.5 按目标市场细分

　　按建造标准或价格水平细分：

　　低档、中低档、中档、中高档、高档

　　按目标市场的群体特征细分：

　　老年住宅市场、青年公寓市场

　　…。

　　7. 房地产市场指标（三大类30小项）

　　供给指标（10项）：

　　新竣工量（竣工面积）、灭失量、存量、空置量、突置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；

　　需求指标（11项）：

　　国内生产总值、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数；

　　市场交易指标（9项）：

　　销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。

　　【重要指标说明】

　　存量＝上期存量＋报告期新竣工量－报告期灭失量。

　　空置量 报告期末已竣工的可供销售或出租的面积中，沿未销售或出租的面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积。

　　空置率＝空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量

　　平均建设周期＝施工面积/新竣工面积

　　竣工房屋价值，包括竣工房屋本身的价值，也包括作为组成部分的设备的购置和安装费用，不包括工艺设备，办公和生活家具，拆迁补偿费和场地平整费及城市建设配套投资

　　房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数和土地交易价格指数

　　【重要指标说明】吸纳率、吸纳周期的计算

　　吸纳量：

　　吸纳量＝销售量＋出租量

　　吸纳率：

　　吸纳率＝吸纳量/可供租售量

　　吸纳周期：

　　同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间

　　在数值上等于吸纳率的倒数

　　【考点】

　　区分具体指标属于哪一类

　　重要指标的计算

　　指标说明进和判断

　　8. 房地产市场的特性（6特性）

　　市场供给的垄断性

　　市场需求的广泛性和多样性

　　市场交易的复杂性

　　市场价格与位置密切相关

　　存在广泛的经济外部性

　　市场信息不对称性

　　【重点】经济外部性

　　正外部性

　　经济行为活动使他人受益，而受益者无须花代价（基础设施建设）

　　负外部性

　　经济行为个体的动使他人或社会受损，却没有为此承担成本（房价迅速上升）

　　【重点】市场信息的不对称性

　　一般情况

　　房地产市场中卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害

　　解决信息不对称的途径

　　发展房地产估价等专业服务

　　政府加强房地产市场信息的发布工作

　　9. 房地产市场的功能

　　配置存量房地产资源和利益

　　显示房地产市场需求变化

　　指导供给以适应需求变化

　　指导政府制定科学的土地供给计划

　　引导需求适应供给条件的变化

　　【重点】引起需求增加或减少的原因

　　未来预期收益变化

　　政府税收政策的影响

　　收入水平变化或消费品味变化

　　原用于其他方面资金的介入

　　土地供给的变化

　　【重点】供给适应需求的变化

　　房地产市场难以在短时间内达到市场供需供均衡

　　以下两种原因引起市场供给的变化

　　建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

　　某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

　　售价太高，对出租住宅的需求就会增加

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