2015年房地产估价师《开发经营与管理》讲义9

　　10. 房地产空间市场与房地产资产市场

　　10.1 房地产空间市场

　　10.2 房地产资产市场

　　10.3 空间市场和资产市场的联系

　　10.4 均衡状况

　　10.1 房地产空间市场

　　空间市场

　　房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间

　　空间市场上

　　需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　供给者－房地产资产市场中存量房地产的提供者

　　10.2 房地产资产市场

　　资产市场

　　房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益

　　投资收益（两部分）

　　在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金

　　在转售时所实现的增值收益

　　10.3 空间市场和资产市场的联系

　　空间市场的供求关系决定了房地产租金水平，租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求

　　空间市场上的供给又是由资产市场决定的

　　10.4 均衡状况

　　均衡状况的特点：

　　租金和价格都不发生变化

　　价格与重置成本相同

　　新增量和灭失量相等

　　房地产资产存量保持不变

　　实质：

　　这种均衡状况事实上不存在

　　但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动

　　11. 房地产市场的周期循环

　　11.1 房地产周期循环的定义和原因

　　11.2 传统的房地产周期理论

　　11.3 房地产周期理论新观点

　　11.4 房地产市场的自然周期

　　11.5 房地产市场的投资周期

　　11.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　11.1 房地产周期循环的定义和原因

　　定义

　　房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

　　原因（七原因）

　　供求因素影响，金融因素变动最关键

　　市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞

　　生产者与消费者心理因素影响

　　政策因素影响，如容积率控制，用途管制等

　　政治冲击

　　制度因素影响

　　生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等

　　11.2 传统的房地产周期理论

　　在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作

　　在此期间，投入房地产市场的资金和利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力

　　房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程

　　11.3 房地产周期理论新观点

　　建立在市场均衡前提下的传统房地产周期理论在实践中不可能得到广泛应用

　　11.4 房地产市场的自然周期

　　市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（即合理的空置）

　　从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点

　　自然周期分为四个阶段

　　11.4.1 第一阶段

　　11.4.2 第二阶段

　　11.4.3 第三阶段

　　11.4.4 第四阶段

　　11.4.1 第一阶段

　　始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩

　　此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给

　　没有新项目出现，空置率下降

　　租金有小幅度的增长

　　11.4.2 第二阶段

　　始于超过了平衡点

　　需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨

　　新项目出现，供给增加

　　需求的增长和供给的增长会以一个大致相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供给增长的速度

　　11.4.3 第三阶段

　　始于供求转折点

　　空置率低于合理空置率

　　供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平

　　该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多

　　11.4.4 第四阶段

　　始于市场运行到平衡点并向下运动

　　供给高增长，需求低增长或负增长

　　租金降低，空置率上升

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　起始 理论起始 需求 供给 租金 空置

　　第一阶段 A～B 始于市场周期的谷底，终于合理空置水平 增长 基本保持不变 小幅度增加 下降

　　第二阶段 B～C 始于市场均衡状态，终于周期的峰值点（供求转折点） 继续增长，需求与供给等速度增长 增长 上涨 下降

　　第三阶段 C～D 始于峰值（供求转折点），终于合理空置水平 增加

　　但需求增加速度低于供给增加速度 增长 上涨趋势减缓甚至停止 提高

　　第四阶段 D～E 始于合理突围水平，终于周期谷底 需求减少 高增长 下降 提高

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