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房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义10

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  11.5 房地产市场的投资周期

  第一阶段,很少有资本向存量房地产投资,没有资本投入新项目

  第二阶段,投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高,资本流入市场

  第三阶段,由于空置率低于平衡点,投资者继续购买存量项目并继续开发新项目

  【2005年真题】

  (判断题)当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时,市场上的投资者将迅速增加

  【答案】×

  【解析】第一阶段,很少有资本向存量房地产投资,没有资本投入新项目

  11.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

  投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化,但在其他阶段则超前于市场自然周

  12. 房地产泡沫与过热

  12.1 房地产泡沫及成困

  12.2 过度开发及诱因

  12.3 房地产泡沫和过度开发的区别

  12.4 房地产泡沫和过度开发的联系

  12.5 房地产泡沫的衡量

  12.1 房地产泡沫及成困

  概念

  是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态

  是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素作用的结果

  成因

  土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

  投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

  金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂-必要条件

  12.2 过度开发及诱因

  概念

  过度开发也称过热,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升,物业价格和租金下降的情况

  诱因

  开发商对市场预测的偏差

  开发商之间的博弈和非理性行为

  开发商资金的易得性

  12.3 房地产泡沫和过度开发的区别

  过度开发 房地产泡沫

  是反映两个不同层面的市场指标 新增供给的增长速度超过了需求的增长速度 以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离

  严重程度和危害性方面不同 严重程度高,危害大

  属不正常的大起大落

  在房地产周期循环中所处的阶段不同 存在于下降阶段 存在于上升阶段

  市场参与者的参与动机不同 为获得长期收益 短期投资,增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出

  12.4 房地产泡沫和过度开发的联系

  泡沫产生,就必然会引起过度开发,但过度开发却不一定由泡沫引发

  如果在房地产周期循环的上升阶段,投机性行为没有得到有效抑制,则很容易迅速发展引起泡沫,同时会伴随过度开发等现象

  12.5 房地产泡沫的衡量

  房地产泡沫指数(综合了以下指标)

  实际价格/理论价格

  房地产价格增长率/实际GDP增长率

  房地产价格指数/居民消费价格指数

  房价收入比

  个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

  房地产投资需求/房地产使用需求

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发布:2007-07-13 09:51    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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