朱大鸣：开发商破产潮将会汹涌澎湃

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著名的财经评论人和企业家 朱大鸣

新年伊始，房地产市场就出现了一个让开发商像“吃了苍蝇一样”难受的破产案例：江西赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司先后破产，而这两家公司的法定代表人为同一人。

按理说，有些企业春风得意马蹄疾，而有些企业破产也是很正常市场的现象。但在当经济出现“新常态”的背景下，中国房地产市场任何一次破产事件都可能是一个黑天鹅事件，引发全面而且系统性的房地产泡沫危机。

何以如此，主要有以下原因所致。

第一，中国房地产市场目前基本上已经是一个投机主导的市场，高房价已经成为共识，大量的刚性需求是买房，但他们已经明白，即使很努力也无法再达到买房目标的时候，也就不再奢求购房。从前支撑房地产市场需求一个重要群体，官员及其亲属集团，已经在反腐的背景下不敢在过度追求房产。现在剩下的大部分购房群体，已经变成投机者了。

第二，当房价上涨超过成本上涨的时候，开发商就无视融资成本。但当房价并没有出现暴涨的时候，现实的压力就迫使开发商、银行重视融资问题了。一方面，越来越多的破产案警示那些期望以高利贷形式借给开发商的投资者已经不敢再继续深入下去，开发商也不敢再无视融资成本，拼命扩张自己的产品;另一方面，如今的价位也使得银行等金融机构不得不思考如何才能避免债务危机爆发后自己的损失，他们的积极性也不高。

第三，最近管理层放宽了房地产调控政策，一些地方政府甚至早就打出救市的旗号，但从效果上来看，没有太大的起色，原因是最近股市突然火爆，在经济困难的背景下，大量资金涌入股市，股市收益远远超过房地产投资收益，因此，房地产市场与股市之间的跷跷板游戏似乎又要重新开演了，只不过这一次是不利于房地产市场的游戏。

第四，随着马云、京东模式引发的互联网思维热潮不断席卷全国，大量的资本也开始关注短平快的电商行业，新兴产业不断变化，机会良多，吸引了很多资本介入。而说实话，房地产多年的非常发展，已经让管理层和底层百姓厌恶的行业。老百姓自不必说，高房价抬高了他们的生活成本和工作成本，为了一套房子将自己栓死在一个固定的地方。对于管理层来说，固然知道房地产对经济的重要意义，但目前情况下，房地产对于经济来说可以说危险大于推动，如何处理好房地产泡沫，消化此前遗留下的隐患才是最重要的。那种经济一下滑就开始印钞票、抬房价、卖土地的策略，不但难以再将危机往后退，反而可能会引起不测后果。

中国房地产到底饱和了没有?可以明确地说，中国房地产市场还在半山腰，但不是价格的半山腰，而是各种需求的半山腰。开发不同功能的不动产，我们还有很大空间可以做，但旧有的模式终结是迟早的事情，当然这种“死亡”来临的时机可能是突然的，也可能是缓慢的，就像股市下跌一样，既可以是暴跌，也可以是阴跌。

房企破产案年年有，2014年很可能不一般。尽管我们看到大房企们销售像放卫星一样不断地放出，但这也可能是最后的疯狂。绿地集团2014年房地产销售达2400亿左右，而万科为2200亿左右，绿地首次超过了万科，这也给万科绿地之争画上一个句号，然而，这究竟意味着什么呢?大房企凭借各种优势不断蚕食所剩无几的市场，大量中小房企可能只能转行，或者泡沫破裂，哀鸿遍野。