2015年房地产估价师《开发经营与管理》讲义42

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　　2.3 通货膨胀的影响

　　通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响

　　通货膨胀和房地产增值的区别

　　通货膨胀房地产增值

　　原因不同导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，导致购买力下降需求超过供给从而导致房地产价值上升

　　对折现率的影响不同导致折现率提高增值一般不影响折现率

　　3. 动态盈利能力指标及其计算

　　3.1 财务净现值

　　3.2 财务内部收益率

　　3.3 动态投资回收期

　　3.1 财务净现值NPV

　　定义

　　是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和

　　实质

　　将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义上是考虑了时间价值的利润指标

　　A~P或F~P

　　计算公式

　　各年净现金流量相等时（A~P）

　　各年净现金流量不相等时（F~P）

　　项目计算期的界定n

　　开发投资

　　出售的：开发期＋销售期

　　出租或自营的：开发期＋经营期

　　置业投资：经营准备期＋经营期

　　基准收益率i

　　是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数

　　是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率

　　决定基准收益率的因素：资金成本和项目风险

　　判定标准

　　NPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受

　　NPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受

　　3.3 动态投资回收期

　　概念

　　是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标

　　适用范围

　　一般用于评价开发完成后用来出租或自营的项目

　　也可以用来评价置业投资项目

　　公式

　　判定标准－将动态投资回收期Pb与基准回收期PC相比较

　　如果Pb≤Pc，则项目在财务上可行

　　如果Pb＞Pc，则项目在财务上不可行

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发布：2007-07-11 11:50 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]