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商业地产管理系统

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2015年房地产估价师《制度与政策》资料(19)

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  6.建设用地使用权的终止

  因土地灭失而终止(标的物不存在)

  因土地使用者的抛弃而终止(权利人不要了)

  7.建设用地使用权出让合同

  签订主体

  市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

  合同类型(三类)

  成片土地使用权出让合同

  项目用地(宗地)土地使用权出让合同

  划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同

  7.1 合同的主要内容

  合同(主体)

  当事人的名称和住所

  土地界址、面积等

  建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

  土地用途

  使用期限

  出让金等费用及其支付方式

  解决争议的方法

  附件

  宗地平面界址图

  出让宗地竖向界限

  规划条件

  7.2 合同的履行

  闲置的处理

  超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

  满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权

  因不可抗力或政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

  用途改变

  用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款(两部门批准)

  未达到出让合同约定的开发条件

  可要求用地单位支付违约金

  违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

  计算违约金的基数是出让金

  【典型例题】

  下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中,政府可以无偿收回土地使用权的是( )。
  A.出让合同约定2002年6月30日动工开发,中间曾受到“非典”的影响,规划部门审批工作在一段时间内暂停,导致前期工作延误,到2004年6月30日仍未动工开发
  B.城市总体规划变更,使得项目规划设计变更,导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发
  C.开发商要求提高项目容积率,规划部门不批准,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
  D.因发生自然灾害,地块的地质条件发生重大变化,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

  【答案】C
  【解析】A 非典为不可抗力,超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。

  7.3 合同的解除(双方,均为60日)

  土地使用者延期付款超过60日,土管部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿

  出让人延期交付土地超过60日,土地使用者有权解除合同,土管部门双倍返还定金,退还已支付地价款,并可要求赔偿

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发布:2007-07-11 11:49    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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