2015年房地产估价师制度与政策讲义（16）

　　4. 对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　一般处理规定

　　出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算

　　动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期

　　在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动

　　如稍作启动即停工无期，不应算作开工

　　不征收土地闲置费的三种情况（记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置）

　　因不要抗力造成开工延期

　　因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

　　因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的

　　5. 房地产开发项目质量责任制度

　　5.1 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任

　　开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商与责任单位协调解决

　　消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任

　　【2009年真题】

　　无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）

　　【答案】√

　　5.2 对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　一般规定

　　房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用

　　商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验

　　经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）

　　消费者也可以采取双方协商换房等其他方式

　　注意的问题

　　一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系

　　二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房

　　三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据

　　四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失

　　【2009年真题】

　　因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（ ）

　　【答案】√
　　【解析】只赔偿直接损失，不赔间接损失。

　　【2007年真题】

　　已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。

　　【答案】X
　　【解析】质量不合格的情况下，要求退房的时间上在办理了交付使用手续之后的合理的使用年限内，房屋所有权证书是否办理无关系。

　　6. 项目手册制度－政府对开发企业的动态监控

　　概念

　　是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案

　　是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度

　　目的

　　主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益

　　政府监控的主要内容

　　开发商是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设

　　预售款项是否按期投入

　　拆迁安置是滞按要求进行

　　工程项目是否发生变化

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