房地产估价师《经营与管理》重点要点（18）

　　第五节 房地产开发项目财务报表的编制

　　1．基本报表（四个）－可以直接算出指标

　　现金流量表－计算评价指标，进行财务盈利能力分析

　　全部投资现金流量表－全部投资盈利能力

　　资本金现金流量表－资本金盈利能力

　　投资者各方现金流量表－各方投入资本的盈利能力

　　资金来源与运用表－反映项目的资金盈余或短缺，用于制定借款及偿还计划

　　损益表－计算利润和所得税及各项利润指标

　　资产负债表－财务状况和清偿能力，非必须

　　【重点】全部投资现金流量表与自有资金现金流量表的区别（现金流入项目一样）

　　全部投资现金流量 自有资金现金流量

　　流出项目内容 流出为全部资金流出 仅有自有资金流出

　　还本付款项目 无贷款还本付息 有贷款还本付息

　　【2009年真题】

　　将借款本息视为现金流出的基本报表时（ ）。
　　A．全部投资现金流量表
　　B．资本金现金流量表
　　C．借款还本付息估算表
　　D．投资计划于资金筹措表

　　【答案】B

　　【解析】注意全部投资现金流量与自有资金现金流量的区别。

　　【重点】利润与所得税

　　房地产开发企业发生的年度亏损的处理

　　可用下一年度的所得税前利润弥补

　　下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补

　　5年内不足弥补的，用税后利润弥补

　　房地产开发企业的所得税

　　按销售收入一定比例预征的方式

　　税后利润的分配顺序

　　首先是弥补企业以前年度的亏损

　　然后是提取法定盈余公积金和公益金

　　之后可向投资者分配利润

　　【2007年真题】

　　下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
　　A．资产负债表
　　B．投资计划与资金筹措表
　　C．借款还本付息估算表
　　D．资金来源与运用表
　　E．损益表

　　【答案】ADE

　　【解析】基本报表有四个，请报名称记准，尤其是资金来源与运用表。

　　【2007年真题】

　　某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
　　A．损益表
　　B．资金来源与运用表
　　C．资本金现金流量表
　　D．全投入现金流量表

　　【答案】D
　　【解析】现金流量表计算动态的盈利指标。

　　【2007年真题】

　　损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】损益表计算利润、所得税及利润相关指标；现金流量表计算内部收益率和投资回收期等指标。

　　【2007年真题】

　　资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
　　A．现金流量
　　B．清偿能力
　　C．资产与负债情况
　　D．资金盈余或短缺情况

　　【答案】D

　　【2006年真题】

　　下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。
　　A．资本金现金流量表
　　B．资金来源与运用表
　　C．损益表
　　D．投资计划与资金筹措表

　　【答案】D
　　【解析】只记四个基本报表。

　　【2006年真题】

　　现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
　　A．财务盈利能力
　　B．清偿能力
　　C．资金平衡情况
　　D．营运能力

　　【答案】A

　　【2006年真题】

　　对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）

　　【答案】 x
　　【解析】资产负债表是非必须报表。

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