二手房价格的评估测算该考虑哪些

       随着二手市场的日趋活跃，二手房价格越来越引起人们的关注，由于买卖双方的角度不同，心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房来类比，开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字，把它贬得一钱不值。因此，二手房价格也就变得雾里看花，其实，只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价格为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。
        在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：房屋因素、环境因素、心理因素房屋因素
       首先，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2﹪。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。
环境因素
       环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如，小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有些地区则适合居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中小学校，都会对房屋的价格产生较大的影响。
心理因素
       如果不是在价格上有较大的诱惑力或其它特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。
         综上所述，我们试着这样测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：
房屋因素   ⑴折旧：年折旧-2﹪   ⑵套型：“三小”套型（小厅小厨、小卫）-10﹪   ⑶楼层： 2、6楼- 3 ﹪ ； 7楼- 5﹪； 3 、4楼+ 3﹪； 1 、5楼为基价；若是楼顶另-5 ﹪   ⑷朝向：东西朝向-5 ﹪
环境因素   ⑴无物业管理-5 ﹪   ⑵非独立封闭小区-5 ﹪   ⑶有省、市重点中小学+15 ﹪心理因素：-8 ﹪
备注：影响房地产价格的因素
内部影响因素⑴位置⑵地质地形⑶土地面积与形状⑷房屋楼层和朝向⑸建筑物外观⑹房屋类型及施工质量⑺设计与装修
外部影响因素
⑴行政因素①房地产价格政策②城市发展战略、城市规划、土地利用规划③行政隶属变更④房地产制度⑤特殊政策⑥税收政策
⑵经济因素①经济发展状况②物价③财政政策
⑶社会因素①政治安定状况②社会治安状况③房地产投机④城市化
⑷环境因素①视觉②声觉③水文环境④大气环境⑤卫生环境
⑸心理因素
⑹国际因素①世界经济②军事冲突③政治对立④国际竞争

发布：2007-07-06 10:31 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]