买卖二手房要通过二次网签

当前等待审批颁布的《深圳市住房保障制度改革纲要》核心内容之一，就是建立“保障房内部流转机制（或称封闭运作）”。这意味着深圳保障性住房或将不能如商品房一样租售，买卖将在符合被保障条件的群体中流转，寻租空间被斩断。目前，深圳经适房5年后可上市，安居房10年后可申请完整产权。

　　早在今年2月，北京市公布的相关实施意见中即特别提出，建立经适房封闭运行机制，新购买的经适房确需转让的，由经适房所在区县住房管理部门回购，重新出售给申请轮候的家庭。从北京到深圳，保障性住房被逐渐限制在“内部循环”中，应该说是保障性住房管理的细化和进步。

　　众所周知，建设保障性住房享受一系列税收减免政策。而且，地方政府在土地出让等方面，同样会给予相关优惠政策，并且，随着财政支出对保障性住房建设的倾斜性支持，保障性住房中嵌入了相当比例的公共财政资金。一言以蔽之，各地保障性住房内含了很大一部分公共投入和支持。正因如此，如果管不住保障房上市交易，那么就会让申购者从中获取相当可观的收益，再对应保障房配售出让中不时出现的开豪车申购场景，结果就会是举全民之力为权贵者谋利提供条件。

　　显然，限制保障性住房自由入市，是对既往曾经粗犷的管理制度的纠偏。但值得注意的是，在斩断保障房的寻租空间之后，不要让城市低收入者的财富积累或者脱贫空间变得逼仄起来。按照目前各地较为普遍的做法，购买经适房不满5年需退出的，由住房管理部门回购，回购价按原出售价格每年扣减1%计算；满5年后补缴土地收益等相关价款（包括土地收益价款、相关税费及房屋差价等），可以上市交易。如今规定不得入市、封闭运作，按照怎样的价格标准回购，就成了关键问题。

　　如果政府部门的回购价依然按照原出售价格每年扣减一定比例计算，虽然从房屋折旧率的角度考虑可以理解，但是对申请保障房者则是利益受损的。一个原本收入不高的家庭，以几十万之巨的资金用来申请住进保障房，若干年之后退出时，资金不仅没有增值，相反却贬值了，考虑到物价因素，这种贬值或许更严重。如此将导致住进保障房容易而搬出保障房难，同时也让政府部门掌握的保障房流转性下降。

　　所以，在保障房“封闭运作”之后，如何给申购者所支付的大笔资金在退出时必要的“保值”补偿，是政府部门需要关注和考虑的问题。这个“保值”补偿，可以由下一户申请者承担一部分，如此类推传递；还可以由保障房出租收入予以补贴。当然，长远来看，保障房的分配方式需要走“以租为主”的路子，并且逐步发展到“只租不售”的程度，使利益调整和分配变得简单起来。

发布：2007-07-06 10:29 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]