二手房市场转好，房主毁约怎么办

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　　案例回顾

　　房主毁约

　　合同未约定违约金

　　吕小姐最近有点儿烦，因为她千挑万选才看中的一套房子，卖家临时改变主意不想卖了。

　　前些日子，吕小姐经人介绍，看中了一套位于仙林的房子，和房主谈妥价格、签订协议书之后，吕小姐付给对方3万元作为定金。不过，由于该房的产权证尚在办理，所以房子交割之事也只好缓缓再说。令人意外的是，最近，房主陈先生告诉她，由于另一个买家愿意出更高的价而且是现金，不用等贷款，所以房子不打算卖给她了，他也愿意将定金全额退还。更让吕小姐苦恼的是，由于当时是熟人介绍的，所以在协议书里他们也没有约定违约赔偿的相关事宜。

　　律师出马

　　毁约房主需双倍返还定金

　　律师认为，房主陈先生在与吕小姐签订购房合同后将房屋卖予第三人，且又明确告知吕小姐将不履行购房协议，房主已经构成明示预期违约。所谓的明示预期违约，也称明示毁约，指一方当事人无正当理由，明确肯定地向另一方当事人表示他将在履行期限到来时不履行合同。因此，吕小姐可以行使法定解除权，解除购房协议。

　　根据《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”此外，定金必须以书面形式签订，且定金的总额不得超过合同标的的20%。本案中约定了定金3万元，虽然吕小姐未说明房屋总价，但根据房子的市值，可以推定3万元定金约定合法有效。因此，吕小姐可以向人民法院提起诉讼请求，要求房主陈先生双倍返还已付定金，即6万元。

　　其次，是关于违约金赔付部分。根据《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金是契约自由原则的体现，双方必须明确书面约定。在本案例中，由于双方未约定违约金有关事项，因此吕小姐不能主张违约金事项。

　　买卖房产是大事，吕小姐因为是熟人介绍就没有约定违约赔偿，是比较草率的表现。根据事实情况，吕小姐可以要求房主陈先生双倍返还定金。另外，由于房主违约在先，违反了诚实信用原则，吕小姐可以在主张定金返还的同时，要求房主承担因违约行为在购房过程中给她造成的必要性支出费用。

　　特别提醒

　　建议违约金

　　上限为总房价20%

　　房产交易作为大宗商品交易，杨律师建议买卖双方在签订二手房买卖合同时，务必对房价以及在各个交易环节所需时间、违约金额等方面做出明确的书面约定。

　　专家建议，对于逾期付款、逾期办过户及逾期交房等行为，买卖双方可约定“每日按照总房价的千分之一来支付违约金”。虽然千分之一听起来并不高，但实际金额却不少。例如一套100万元的房屋，若房主晚交房，就得以1000元/天的标准支付违约金。其次，违约金金额一般以总价的20%为标准。对于单方解除合同的情形，由于总房价的20%是法院可能支持的最高上限，故建议买卖双方在合同中约定违约金时，一般以20%为最高上限。