房地产开发经营与管理——答疑精选（2）

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　　1、学员一：

　　问题：老师您好：

　　请问第28讲例6-8题中的融资费用 120.2 192.3 和销售费用中的数据是怎么计算出来的？

　　老师：您好！

　　融资费用为利息的10%，总利息为3125.1万元，则总融资费用为312.5万元，是分两次支付的，具体的金额120.2 万元、192.3 万元和支付时点在题意未明示，不必细抠。

　　2、学员二：

　　问题：请问单一市场集中化与市场专业化的区别是什么？我感觉二者相同点太多。

　　老师：您好！

　　单一市场集中化的特点，一是只选择一个细分市场，二是实施集中营销，一般是只生产一种单一产品。而市场专业化的特点，一是弥隙市场的定位，二是满足某一特定消费群体的各种需求，往往针对弥隙市场的消费群体生产其所需要的多种产品。

　　3、学员三：

　　问题：史老师您好 1、关于房地产静态盈利能力指标计算中，在计算房地产开发总价值和开发成本，我认为都有一个资金的时间价值问题，也就是以什么时点来计算开发价值和各项费用？我又说不清总觉得有问题，请给予指导 2、本讲在线作业第三题计算中开发价值时是用公式V=A/（Y-s）*{1-[（1+s）/ （1+Y）]^n}变形而计算得到的，应为： V=3675.67/（1+15%）+3675.67/（1+15%）^2+3675.67/（15%- 6%）*{1-[（1+6%）/（1+15%）]^45}/（1+15%）^2 =36068.10万元，而不是题中所给答案，是吗？请予以指导。

　　老师：您好！

　　1、总开发价值应是开发完成时市场状况下的价值，而总开发成本可视为在估价时点（一般是现在）时市场状况下的价值。用静态方式计算时，总开发价值不应计息，而总开发成本（不含销售税费，我认为，销售税费应计入总开发成本而不是总开发价值）应计息。2、你的理解有误，另，下次提问在线作业时，请将原题及答案完整贴出来，谢谢合作！

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发布：2007-07-13 10:27 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]