房地产估价师考试辅导：房地产抵押分析（二）

　　四、《意见》抵押价值定义中的矛盾分析《意见》将房地产的抵押价值定义为房地产在估价时点的市场价值，那么这个市场价值就应该符合本文在第二部分中论述的四个条件。也就是说房地产抵押价值对应的抵押房地产的权利状态为设定本次抵押之时房地产本身已经具备的权利状态。如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存在发包人拖欠承包人建筑工程价款的事实，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有发包人拖欠承包人建筑工程价款优先受偿权的房地产，是不具有完整权利的房地产。同样，如果抵押房地产在设定本次抵押时已经存有抵押担保债权，那么该抵押房地产的权利状态就是已经具有已抵押担保债权优先受偿权的房地产，也是不具有完整权利的房地产。已经具有上述发包人拖欠承包人建筑工程价款和已抵押担保债权两种优先受偿权的房地产的市场价值是如何评估？这要从交易价格形成过程来分析。

　　不考虑拍卖等强制处分因素的影响，如果存在发包方拖欠承包方工程价款，在建工程在市场交易中要达成交易行为，或者是买方以不包含拖欠工程价款的较低价格购买但要承担支付拖欠工程价款的义务，或者是以包含拖欠工程价款的较高价格购买而由卖方支付拖欠工程价款，总之，拖欠的工程价款要在交易额中有所体现。对于在建工程抵押贷款，如果发生借款人拖欠贷款的行为，实际上相当于金融机构购买该在建工程，相应的金融机构还要负担借款人拖欠的工程价款。因此，在确定在建工程抵押价值时自然要将发包方拖欠承包人工程价款从假定不拖欠工程价款的在建工程的市场价值中扣除。

　　如果拟抵押房地产已经设定抵押，该抵押房地产进入市场中交易，卖方首先要还清以该房地产抵押所形成的债务。而在抵押贷款市场中，如果金融机构判断该抵押房地产的价值大于已抵押担保债权，还可以就超过部分再次设定抵押[①].由于法律规定，抵押权在实现时受抵押登记时间先后具有不同的受偿顺序，从保证抵押权实现的角度考虑，后设立的抵押权自然要将已经设定的抵押权数额从抵押价值中扣除。因此，在不考虑其他优先受偿权存在的情况下，可以认为存在已抵押担保债权优先受偿权的房地产的市场价值等于假设不存在已抵押担保债权优先受偿权的房地产的市场价值减去已抵押担保债权优先受偿权价值。

　　从上面的分析，如果将法定优先受偿权界定在发包人拖欠承包人的建筑工程价款和已抵押担保的债权数额两项，则抵押价值可以认为符合市场价值的条件，也只有将这两项法定优先受偿权扣除后的结果才是抵押房地产在本次设定抵押权时具有的权利状况的市场价值。但是在对法定优先受偿权的定义进行深入分析，明确了其他法定优先受偿款的范围包括处分抵押房地产的费用和应缴纳的税费两项后，按照《意见》的定义，我们需要将这上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除后才能得到抵押价值评估额，而在此以前我们所评估的抵押价值是不需要将上述两项其他法定优先受偿款从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除的。《意见》定义的抵押价值还符合市场价值的标准吗？回答这个问题的关键在于弄清楚其他法定优先受偿权的性质。

　　处分抵押房地产应缴纳的税费是指抵押权人依照法律规定处置抵押房地产，应该由债务人或抵押人支付的相关交易税金及费用。我们知道，房地产交易过程中，按照国家以及地方相关规定，买卖双方都要相应的承担一定的税费。在抵押权实现时，房地产的所有权人也就是债务人或抵押人应该承担应由卖方负担的税费。但是我们知道，在抵押权实现时，要让房地产的所有权人负担应由其负担的税费在多数情况是不可能同，这部分费用要从房地产变现价格中支出，从而使得可用于偿还借款的金额减少，将该项费用从假设无法定优先受偿权的市场价值中扣除实际上是对市场价值在抵押估价中的一项交易情况修正，但还没有改变市场价值形成所应具有的市场条件基础。

　　处分抵押房地产的费用是由于实现抵押权而在处置房地产过程中发生的服务性费用支出。抵押权绝大多数不是在和平条件下实现的，所谓和平条件是指在债务人无力履行借款合同时，由债务人或抵押人自觉的将抵押物变现用来偿还借款。在和平条件下，处分抵押房地产的费用主要是房地产销售推广费用。这种条件下处分抵押房地产仍然可以认为符合市场价值实现的市场条件基础。而在非和平条件下处分抵押房地产是抵押权实现的主流方式。其费用构成在前面已经分析过。这种条件下处分抵押房地产已经完全脱离了市场价值所要求的市场条件的基础。将假设无优先受偿权的市场价值扣除在非和平条件下处分抵押房地产的优先受偿款，所得的结果还认为是市场价值，我认为过于牵强，这就形成了《意见》对抵押价值定义中自身矛盾，即首先肯定抵押价值是市场价值，但根据定义计算所得的结果已经失去了市场价值所应具有的市场条件。

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