2015年房地产估价师《理论与方法》：易受限制
2.8 易受限制
政府对房地产限制的四种特权
管制权－对房地产的利用作出限制
征收权－为了公共利益而征收
征税权－对房地产课税
充分权－政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产
2.9 难以变现
也称为变现能力弱、流动性差
变现能力是没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度
房地产的各种特性使其交易手续复杂，且经过一个合理的较长的时间，因此变现能力差
当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现
没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格
影响某宗房地产变现能力的主要因素（七项）
通用性（用途转化的能力）
独立使用性
房地产价值的大小
房地产的可分割转让性
房地产的开发程度
区位
该类房地产的市场状况
2.10 保值增值
引起房地产价格上升的原因（五方面）
物房地产进行投资改良－投资增值
外部经济－自然增值
需求增加导致稀缺性增加－自然增值
通货膨胀－保值
房地产使用管制改变－自然增值
房地产具有保值功能－能抵御通货膨胀
房地产增值的速度可以抵消货币的贬值速度
房地产的保值是从总体趋势来讲，波浪式上升，不排除波动
【2005年真题】
房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
【答案】CE
【解析】三种自然增值原因
外部经济
需求增加导致稀缺性增加
房地产使用管制改变
AD 属于投资增值而非自然增值
B 属于保值而非自然增值
【典型例题】
房地产的特性包括（ ）。
A．独一无二
B．需求有限
C．流动性好
D．相互影响
E．保值增值
【答案】ADE
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