劲爆：2014年房地产大事件回顾

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        年末了，2014年房地产市场也发生了翻天覆地的变化，下面房产中介管理系统就对2014年房地产市场发生的大事件做了盘点，一起来看下。
　　
　　一、全面取消限购
　　
　　地产托市政策频出，46个城市中目前仅剩5个城市未对限购进行松绑，其中包括四个一线城市和三亚。一线城市目前依然未取消限购政策，主要还在于一线城市的整体资源优势。但一线城市取消限购已经上了日程表。原因如下：
　　
　　一线城市虽然集中了全国的资源优势，每年能够吸引大量的外来人口进入，但一线城市依然会受到购买力因素的影响。目前一线城市房价高企，经济下行下的工资收入正在受到影响，其购买力与房价的差距水平越来越大，一线城市出现合理的房价回归也是必然。而且目前一线城市的库存规模也在不断上升，地产市场的下行压力，也是短期内促使一线城市调整限购政策的主要因素。
　　
　　如果再从市场化的角度理解，一线城市取消限购也只是时间问题。中国正在逐渐退出对房地产市场的行政化调控，当前限购政策的解除就是政府去行政化调控的重要之举。以这样一个角度来看，一线城市的楼市调控去行政化在所难免。随着后续房地产税准备工作的就绪，税收方式取代行政性的调控措施将是主方向。从大的方向看，限购全部取消是必然。
　　
　　按照目前地方主体税种的可替代性，逐步减少地方政府对土地财政的依赖，房地产税成为地方主体税种是目前中央制定和推进房地产税的主要考量。随着中国房地产市场的黄金时期过去，地方政府依靠土地财政的模式必然会面临市场考验。当住宅市场的土地需求规模下降，土地出让金收入不再能够满足地方政府的财政收入，必然需要新的主体税种来代替，房地产税就是其一。
　　
　　根据目前国家制定的时间表，2017年将会实施房产税。虽然目前对征收房产税存在很大的法理争议，但房产税实施的大方向已经确定。房产税的实施将会更进一步确立房地产市场的调节手段将由以往的行政化变为市场化，一线城市作为全国重要的房地产市场，限购全面取消，代之市场化调节。
　　
　　二、住建部：取消强制招标资质审批放权
　　
　　住房城乡建设部召开全国建筑业改革发展暨工程质量安全会议，下发了《住房城乡建设部关于开展建筑业改革试点工作的通知》。
　　
　　1、关于建立统一开放的建筑市场问题
　　
　　要坚决消除市场壁垒，废除各种不合理的规定和要求，坚决取缔没有法律法规依据的各类保证金。跨省承揽业务实行一次性网上备案，省级主管部门备案后通报各地市，不得再次备案。规范备案管理，加强事中事后监管。
　　
　　2、关于提高建筑设计水平问题
　　
　　提出建筑设计要注重与优秀文化的结合，系统挖掘地方建筑文化特质，梳理有地域特色的建筑符号和建筑材料，创造性地运用到建筑设计中，要注重建筑设计与地域文化的协调，通过建筑空间布局、造型样式、材质色彩等，恰当地表达地域文化内涵。要从“树立设计企业创新主体观念、提倡精品设计，加强建筑设计创新人才的培养，优化建筑设计市场环境，积极探索大型公共建筑设计方案策和后评估制度”4个方面入手，提高建筑设计水平。
　　
　　3、关于工程招投标改革问题
　　
　　放开非国有资金投资项目必须招标的限制，赋予非国有投资业主自主招标决策权，允许其自主选择是否进行招标发包、自主选择是否进入有形市场交易。由项目业主对选择的设计、施工等单位承担相应的责任。另一方面，强化国有资金投资项目招投标监管、加强对业主发包行为的监管。审查其是否将工程发包给具有相应资质等级的单位。核查业主是否依法履行建设程序以及项目实施过程中的合同履约等行为。严格审查招标公告资质条件，严禁建设单位设置明显高于招标项目实际需要和脱离市场实际的不合理条件，以及以各种形式排斥或限制潜在投标人投标的条款。探索评标方法的改革，采取评定分离，改变以往评标专家对评标定标起决定性作用，突出业主定标权。
　　
　　4、关于行政审批制度改革问题
　　
　　新的建筑业企业资质标准正在征求意见，即将完成修订。总目标是：简政放权，逐步淡化行政审批。做好已有的企业资质标准修订工作，将进一步下放资质审批权限、改进行政审批方式。在资质类别设置方面，对于市场能自主选择的，取消资质类别设置，对业务范围相近的资质进行合并，同时简化考核内容，重企业、人员信用状况、安全质量等指标。一级建造师注册和招标代理甲级资格认定的审批权将下放。建设工程企业的延续审查工作下放省级住建主管部门，下一步，将建立权责明晰的分级审查机制，将综合指标和非注册人员指标的审查委托省级建设主管部门实施。改进行政审批方式，优化审批流程，推行电子化申报和审批。
　　
　　5、关于建筑市场诚信体系建设问题
　　
　　重点做好加快企业、人员、项目三大基础数据库建设、建立信用信息共享机制、加大信息公开力度、建立守信激励和失信惩戒机制等工作。
　　
　　三、第一代大佬谢幕，地产黄金时代终结
　　
　　10月21日华远地产发布公告，任志强的名字未能出现在新一届董事候选人名单中。
　　
　　那个曾经炮轰地产政策，揭露房价上涨根源，令许多人难堪、让许多人愤怒但又拥有千万粉丝的“房地产界最诚实的人”即将退休。一个地产人退休成为全行业的大新闻，在当今中国地产界恐怕已未有几人了。“不太识时务、不太顾全大局甚至不知趣、自以为是”都是别人给他的评价，但他是个诚实的人。??
　　
　　“房地产非暴利”、“对真正有钱的人来说房价还不够高”、“工资在涨，GDP在涨，房价不涨就不对”、“房地产开发商只替富人建房”、“房地产商需要囤地”，这些难听却真实的炮弹只有任大炮才轰的出来，轰得彻底。??
　　
　　然而，正如王石远走、冯仑退出，曾经挥斥方遒的地产大佬们接连淡出，但老任的卸任依旧让人们唏嘘。人们唏嘘时代变迁，感叹昔日的荣光，也是缅怀自己曾经身处的、仗剑直行的地产江湖时代的落幕。当制度、资本、理性这些冰冷的关键词旋即取代昔日地产江湖的酣畅风雨之时，地产正走出黄金时代，而时代的英雄、地产的传奇也终将落幕。
　　
　　四、融创、绿城并购案，宋卫平和孙宏斌走向决裂
　　
　　融创、绿城并购案从年中的欢天喜地，到年末宋卫平回归，看似皆大欢喜，实则两败俱伤。事与愿违的结局，地产界的“宫心斗”让人再次感叹地产人的不易。
　　
　　融创、绿城并购案半年发酵最终黯然收场
　　
　　?今年5月23日，绿城中国和融创中国在浙江杭州举行发布会，宣布股权变更事宜。港交所因认定融创与中国绿城董事长宋卫平为一致行动人，融创此番收购触发了全面要约条件，或需出资100亿元才能完成收购，当人们猜测收购无法进行时，融中国创控股有限公司董事长孙宏斌却在8月25日的业绩说明会上表明不会放弃收购。9月宋卫平也放弃绿城，不惜3年内借壳上市，舍弃绿城建蓝城。
　　
　　?而在11月，事情开始急转直下。11月6日，有媒体曝出宋卫平要回绿城的消息，就连买卖协议的股东通函也推出到了11月月底，而之所以宋卫平“反悔”是因为绿城的大批业主投诉。山雨欲来风满楼，11月19日孙宏斌的大将田强被免去了绿城总经理，此事一出，不仅让并购案“悬而未决”也让宋卫平和孙宏斌两人关系变得更加紧张。最终，在12月18日，持续发酵的并购案在双方签署终止收购协议中黯然落幕。
　　
　　?香港证监会在并购案中扮演重要角色
　　
　　?宋卫平和孙宏斌从一开始的兄弟相称到绿城相争到最后两败俱伤的决裂，让人不禁发问：绿城和融创到底怎么了？香港证监会在其中起着非常重要的作用，因为他们怀疑宋卫平和孙宏斌是抱有一致行动人，所以一直没有批准并购案。其次，在宋卫平转战蓝城时，绿城却有大批业主投诉绿城品质，并且绿城项目合作股东对现融创团队销售策略的异议，这让宋卫平大为光火。后者，才是宋卫平想要回绿城的根本原因。领导层的更迭，本来就需要磨合，在销售策略上有异议再正常不过。而所谓绿城质量品质问题却有些含糊不清。这或许应该是一个时间节点的问题，而不是哪一个人的问题。绿城此前就因质量问题而出现负面消息，如果开发商不从自身反思的角度出发，换任何一个人都会出现问题。
　　
　　?宋卫平几经波折重新回到绿城，但是事件本身还没有结束。宋卫平在并购案上有失“诚信”，他自己也将面临年底30亿还款。绿城业绩下滑、股价下跌，再加上宋卫平50亿的赎身费，注定了绿城在2014年最后的每一个夜晚都将是难熬之夜。虽然并购案以宋卫平回归绿城落幕，但是两败俱伤已成定局。
　　
　　五、中国时隔两年再次全面降息
　　
　　时隔两年之后，中国今日再次实施全面、非对称性降息，一年期贷款基准利率和存款基准利率分别下调0.4个百分点和0.25个百分点，同时，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
　　
　　专家表示，当前中国经济面临较大下行压力，实体经济面临融资难、融资贵难题，此次全面、非对称性降息有助于降低企业融资成本，缓解企业融资贵困境，同时也将减轻“月供族”还贷压力，刺激楼市回暖，进而稳定经济增长。
　　
　　六、绿地与万科老大之争
　　
　　自2005年以来，万科在全国房企销售金额第一的王座上一坐就是9年，成为独霸中国房地产江湖的王者。期间虽有后来者想超越、终结万科的王者地位，但最终笑到最后的还是万科，追赶者神话破灭。
　　
　　多年身居宝座，养成了万科睥睨天下的脾气。有万科内部人士称，这么多年来，每年都有房企称要超越万科，结果每年只是“放空炮”，万科的王座这么多年来一直坐得稳稳的。
　　
　　2014年，万科的王者地位终于遭遇强敌挑战。在今年前十一个月的较量中，去年的“榜眼”绿地略压万科一头。亿翰智库公布的数据显示，绿地前十一个月的销售金额比万科多了7亿元。
　　
　　但这只是今年前十一个月的数据，离全年销售“王座”的争夺还有最后一个月的时间，还有最后1公里的竞争。在最后1公里的竞争里，是万科成功翻盘维护王者宝座，还是绿地力压万科成为新科王者？这是2014年中国楼市最后的焦点。
　　
　　七、中介将重新洗牌
　　
　　2014是中介服务行业的变革年，从中介机构共同抵制搜房、安居客等开始，传统中介模式2014年受到巨大挑战。
　　
　　搜房入股世联行和合富辉煌，并且从媒体平台转型中介销售；易居中国互联网化，包括乐居上市，推出了实惠、房价点评网、房金所等；
　　
　　另外还有声称要消灭中介的平安好房开始做地产金融，房多多挖来万科肖莉，链家佣金比例升到70%全国开店，我爱我家降佣让利等等。
　　
　　八、32家上市公司进军养老地产争4万亿蛋糕
　　
　　据统计，近一、两年时间里至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。
　　
　　近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据统计，近两年时间里，至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。
　　
　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。通过长达1个月时间的走访调查了解到，尽管国内已有部分养老地产项目进入正式运营阶段，但相比海外成熟市场，中国的养老地产可谓“小荷才露尖尖角”。
　　
　　九、2014房地产意料之外的“地王年”
　　
　　从地王出现的时间来看，呈现首尾两头翘的格局。年初市场延续之前火热的态势，房企拿地劲头也十足，深圳前海134亿双料地王、上海闸北大宁路双料地王等等，一石激起千层浪，赚足了眼球。但没想到的是，3月底自杭州爆发降价潮，整体市场进入调整期，土地市场也随之降温。房企拿地也愈发谨慎，底价成交、甚至流拍现象也开始频频出现，其中不乏“准地王“流拍，如北京孙河的两幅地块。但是就在大家以为2014年就这样不咸不淡的过了的时候，“930”房贷新政、降息等一系列利好政策的发布，为楼市注入了一剂强心针，企业销售情况也逐渐转好，对未来市场的预期开始出现转变，拿地意愿也自然增加。加上政府年底推出不少优质地块，企业在一二线城市的补仓需求强烈，于是又引发了今年新一轮的“地王潮”。11月以来有3幅地块位列全国总价前十、4幅地块位列单价前十地块榜单，就是最好的证明。
　　
　　从拿地王的企业来看，国企可以说是一马当先。从今年总价和单价前十的地王来看，国企在弱市下的优势明显，资金雄厚，拿地也更有底气。总价前十的地王有六幅是国企拿的，两幅是企业联合拿的，当中也不乏国企的影子，如中民投联合体拿下的董家渡全国总价地王。单价前十的地王中国企比例也不低，此外一些民营企业、外资企业出于对一线城市核心区域地块的看好以及补仓需求，也比较积极进取，如阳光城以4.1万元/平方米拿下的上海杨浦区区域地王。
　　
　　从入榜门槛来看，有所降低，但榜首地块均高于去年。TOP10门槛虽较去年有所回落，但也依然处于高位，将“涨易跌难”的土地市场现状反映的淋漓尽致。尽管二三季度的土地市场表现低迷，却并没有影响优质地块的竞争力，真所谓“地段！地段！还是地段！”。其中“好地段”的上海董家渡地块以248.5亿元的总价刷新去年上海徐家汇项目地块创下的217.7亿元的记录，成为新的全国地王NO.1。另一“绝版地块”北京西城区华嘉胡同地块则成为单价、每亩地价双料地王，以63377元/平米的楼板价（剔除配建则为95311元/平米）和2.4亿元的每亩地价“冠压群芳”。
　　
　　十、万达将成为国内市值最高的房产开发商
　　
　　万达商业地产香港上市后将成为国内市值最高的房地产开发商，王健林家族这块财富或将达950亿元。万达商业地产计划于12月23日开盘，每股最高49.6港元，集资规模300亿港元。根据招股说明，王健林家族直接、间接持有万达商业地产62.7%股份；上市后，将被稀释到53%。
　　
　　万达院线深圳上市后，王健林家族这块财富应该能达到130亿元。根据招股书，万达院线本次公开发行股票不超过6000万股，募集资金20亿元。上市前，王健林家族持股68%。除了万达商业地产和万达院线两个上市公司，王健林家族还拥有纽交所上市公司美国院线AMC约80%股份，价值120亿元。