2015年房地产估价师考试《开发经营与管理》讲义38

　　9. 资金时间价值计算公式的假定条件（补充）

　　9.1 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

　　9.2 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

　　9.3 本期的期末为下期的期初

　　9.4 当涉及P和A的换算时，第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的

　　9.5 当涉及F和A的换算时，最后一个A与F同时发生

　　9.1 实施方案的初期投资发生在方案的寿命期初

　　公式默认的现金流量图

　　非默认的现金流量图（不能直接适用公式）

　　9.2 方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末

　　只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。

　　9.3 本期的期末为下期的期初

　　前一期的期末就意味着当期的期初，除了第一个计息期个，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出中。

　　9.4 涉及A和P的换算时，第一个A是在P发生一个期间后的期末

　　9.5 涉及A与F的换算时，最后一个A与F同时发生

　　10. 常见题型分析

　　1. 在三个值之间进行直接的换算（初级－直接套公式）

　　2. 条件不符合公式的假定条件，需进行一定的变换（中级－套用多个公式换算）

　　3. 综合题，主要是计算题，结合运用各知识，需要对题目有一个非常透彻的理解（高级）

　　11 解题方法（五步法）

　　第一步，审题。复杂题必须画出现金流量图帮助理解，注意现金流的位置是期初还是期末

　　第二步，确定换算关系。审题后确定其经济适动的内涵是哪两个值之间的换算，写出关系式，如A＝P（A/P，i，n），这需要熟练掌握六种换算的内涵和公式

　　第三步，审查条件。题中的条件与公式换算的假定条件是否一致，如不一致，则需调整换算关系式

　　第四步，检查一致性。注意i与n的内涵是否一致

　　如果i是年（季、月）利率，则n就是以年（季、月）为标准的计息期。如果没有明确告知，则季利率等于年利率除以4，月利率等于年利率除以12.

　　第五步，计算。将已知数据带与关系式中计算

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发布：2007-07-11 11:50 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]