2015年房地产估价师《经营与管理》第六章知识点（7）

　　15.通货膨胀对动态指标的影响

　　考虑了通货膨胀后，实际收益率、名义收益率与通货膨胀率之间的关系

　　（1+名义收益率）＝（1+实际收益率）（1+通货膨胀率）

　　16.全部资金和自有资金现金流量表的区别

　　全部资金现金流量中，不出现贷款还本付息的项目，自有资金现金流量中，有贷款还本付息这一项目

　　全部资金现金流量中，现金流出为全部现金流出，而自有资金现金流量表中，只有自有资金流出

　　全部投资现金流量　自有资金现金流量　流出项目内容　流出为全部资金流出　仅有自有资金流出　还本付款项目　无贷款还本付息　有贷款还本付息　

　　注意

　　在计算时，注意公式要套用多个公式，但本质是仍是六种基本换算

　　资本金（自有资金）的收益率一定大于全部资金收益率，因为借款部分还有利息（成本）支出

　　17.成本利润率

　　概念

　　是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报

　　公式

　　项目总开发价值

　　项目销售的，项目总开发价值等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入

　　项目出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和

　　如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润

　　判定标准

　　成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受

　　目标利润率的影响因素

　　项目所在地区的市场竞争状况

　　项目开发经营期长度

　　开发项目的物业类型

　　贷款利率水平

　　说明

　　成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年

　　成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率

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发布：2007-07-11 11:34 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]