房地产估价师《案例分析》第二章冲刺内容（1）

　　第二章 各种类型房地产的估价

　　【考情分析】

　　无论问答题、单选题还是指错题、改错题，首先都会介绍估价对象的类型即用途。

　　针对《考试大纲》关于本章的考试要求，考生应掌握以下内容：

　　一、居住房地产估价

　　（一）居住房地产及其估价的特点

　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　2.具有较强的相似性、可比性

　　3.不同类型住房价格内涵差异明显

　　我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的（扣除出让金问题），也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。

　　（二）影响居住房地产价格的因素

　　1.影响居住房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。（2）生活服务设施。（3）教育配套设施。（4）环境质量。

　　2.影响居住房地产价格的实物状况

　　（1）建筑结构、类型和等级。（2）设施与设备。（3）建筑质量。（4）装修。（5）朝向与楼层。

　　（二）居住房地产估价的常用方法

　　居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法等。

　　1.市场法。由于居住房地产市场交易频繁、交易量较大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2.成本法。成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和其在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

　　3.收益法。对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　（三）居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　主要应结合估价目的，主要考核住宅市场价值（转让价值）、抵押价值、拆迁补偿价值等估价目的。

　　1.商品房估价的技术路线和难点处理

　　商品房由于市场交易实例较多，因此，对于单套住宅常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

　　2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包括土地使用权出让金。

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