二手房贷款趋于收紧银行也取消了利率优惠
“各大银行现在首套房利率85折优惠已基本取消了,只有工行、交行的极个别分行还有,”公益西桥某中介门店王经理告诉记者,也就这几天的事,等于月供要增加几百到一千多,而且公积金也停了,主要是国管的,市管的还没停。
随后记者致电链家地产研究部,对方证实多家银行首套房利率优惠从85折上调为9折,具体名称不便透露,但是还有外资银行和部分国有大行的利率优惠不变,而且对一些资质好的客户,各大银行还是会按85折优惠执行。
而据记者了解,目前不仅银行利率收紧,政府还收紧了住房公积金贷款的办理。早在4月份,北京市就已经停止了住房公积金的发放。北京以公积金贷款系统4月2日-8日期间升级暂停公积金批贷业务,不过此后又称升级后系统不稳定,还是无法办理,直到目前仍未恢复。“这也是政府的调控手段,想迫使购房者放缓购房计划,缓解目前购房需求过高带给房价的压力,”一位业内人士分析,升级已经2个月时间,肯定不是系统的问题,这只是政府的新调控手段,但是无法解决根本问题。
首套房公积金利率在4.5%,商贷银行利率打完85折在5.5%,目前公积金不能贷,购房者只能选择商贷,每月按揭的增加数百到一千多元不等,购房成本再次提高。“新国五条出台百日,并没有降低房价,效果一般,目前政府也骑虎难下,只能继续收紧政策,压制需求,希望短期内房价统计数据好看点。”该人士分析道,控房价已经变成数字游戏了。
20%个税增加购房支出和时间成本 被指违背初衷,“现在购房成本全部由购房者承担,包括20%个税”,公益西桥某门店王经理告诉记者,其实是大幅提高了购房者的成本,而且还减少了三分之二的房源,因为满足满五年唯一的房子比较少。个税对购房者的影响主要体现在三个方面。
目前二手房成交主要涉及契税、营业税5.6%、20%个税。以一套300万元的房子为例,以前个税只收1%,也就是3万元。现在是指导价减去最初购买的价格差额,只要达到15万,就得交3万,大部分房子的差额都超过15万元。有一套325万元的房子,差额在150万元,得交30万元的个税,等于最后的购房款要多出27万元。
“20%个税的征收还会增加首付款,以前可以买2居的现在只能买1居了,”王经理说道,因为你交的税是不可能按揭的,必须一次性付清,那些钱只能加到你的首付款,你能真正用来买房的首付就降低了,只能买更小的房子了,或者更差的房子,20%个税收27万,那你的首付就增加27万。
以星河城的房子为例,当出该小区购买价仅4000元/平米,目前已经到4万元/平米。如果你有150万元现金,300万元的房子银行的评估价最多250万元,只能贷70%,就是175万元,纯首付得要125万。20%个税按40万元算,1%契税3万元,5.6%营业税16.8万元,中介费8.1万元(满五年唯一没有个税和营业税)。购房者首付变为192.9万元,如果没有个税还能负担,但是现在缺口太大,只能选更小的房子。
第三个影响是购房时间成本大幅延长,增加购房失败的风险。“现在的房屋核验时间已经从5天变为10天,资质审核还是5天”,王经理说道,主要是交易时间延长了,但是政策各方面又不断变化,增加了购房失败的风险,不过加强房屋核验也会保障购房者的利益。
“政府的政策基本都是事与愿违,反而推高了房价,”王经理说道,而且现在交易程序越来越复杂、专业。 随后记者又走访朝阳区常营、青年路地区,了解到的情况基本一致,20%全部由购房者承担,大幅增加了购房者的成本。
而根据北京市住建委成交数据统计,5月份,北京二手住宅成交均价27307元/平米,环比上涨2.9%;同比上涨23.9%,同比涨幅与上月持平。
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