胡葆森：财税户籍改革加PPP模式助力建设服务型政府

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　　全国人大代表，河南建业集团董事局主席胡葆森

　　来源：凤凰房产

　　作为来自开发商的全国人大代表，河南建业集团董事局主席胡葆森每年在全国两会上的建议尤为引人关注，作为一家深耕河南的地产企业老总，同时也是河南建业足球队的老板，他今年两会的提案既有城镇化发展中遇到的各项问题也有对中国足球事业的建言献策。

　　胡葆森认为，当前我国公共服务资源在区域间的配置不均衡问题依然较为突出，优质基本公共服务在中西部地区和中小城市的供给仍显不足。

　　主要体现在，相对于提供基本公共服务而言，我国政府财政支出长期偏重于经济建设，而忽视了对社会保障、公共卫生、基础教育等基本公共服务的投入。随着我国经济发展进入“新常态”，财政收入低速增长将进入常态化。财政收入增速放缓和基本公共服务投入的持续扩大对政府财政支出的约束压力将越来越强。此外，由于城镇化的快速发展，长期以来形成的基本公共服务与户籍挂钩的人口管理模式制度导致群体间所享受的基本公共服务权利不平等和社会分化矛盾日渐突出。

　　为此，胡葆森建议通过建设公共服务型政府，加快推广实施PPP模式，借助市场化力量提高基本公共服务的质量和效率，以及通过完善相关财政制度，建立基本公共服务成本分担机制，并且加快推进户籍制度改革等四个方面推进公共服务资源在不同区域和群体之间的均衡配置，促进区域协调发展。

　　以下为全国人大代表、河南建业集团董事局主席胡葆森在今年全国两会上的三份建议：

　　其一

　　关于加快推进基本公共服务均等化以促进区域协调发展的建议

　　近年来，随着国家推行的区域协调发展战略的实施以及公共财政、民生建设的大力推进，我国基本公共服务制度框架初步形成，基本公共服务投入不足、覆盖面窄等问题得到了初步解决。然而，与群众的期盼相比，与我国经济社会可持续发展和新型城镇化建设的目标相比，公共服务资源在区域间的配置不均衡问题依然较为突出。随着各地区居民收入水平的提高，人们对公共服务的质量及多样化诉求日趋强烈，优质基本公共服务在中西部地区和中小城市的供给仍显不足，推动基本公共服务资源在区域间的均等化配置，成为促进我国区域协调发展、实现经济社会可持续发展的重要方式。

　　从改革的实践看，我国推进基本公共服务均等化的过程依然面临诸多问题，主要表现在：

　　一、相对于提供基本公共服务而言，我国政府财政支出长期偏重于经济建设，而忽视了对社会保障、公共卫生、基础教育等基本公共服务的投入，形成了“GDP至上论”的政绩考核体系，缺乏对基本公共服务供给水平和能力的评价和衡量标准，导致政府基本公共服务职能薄弱。

　　二、随着我国经济发展进入“新常态”，财政收入低速增长将进入常态化。然而，国民收入的增加、人口结构的调整以及城镇化的快速推进将带来基本公共服务需求数量的增加和质量要求的提升，财政收入增速放缓和基本公共服务投入的持续扩大对政府财政支出的约束压力将越来越强。

　　三、我国当前处于城镇化快速发展阶段，长期以来形成的基本公共服务与户籍挂钩的人口管理模式，直接导致传统的城乡二元结构正演变为城镇内的二元结构--户籍居民和非户籍居民享受的基本公共服务水平和社会权利实现程度差异较大，制度导致群体间所享受的基本公共服务权利不平等和社会分化矛盾日渐突出。

　　凡此种种原因，都影响着我国基本公共服务资源的均等化配置，同时带来了一系列新的经济与社会问题。为此，我建议从以下几方面入手，推进公共服务资源在不同区域和群体之间的均衡配置，促进区域协调发展。

　　一、建立健全相关考核机制，建设公共服务型政府。实现区域基本公共服务的均等化，关键是要强化并确立政府在基本公共服务供给中的主体地位和主导作用。建议根据十八届三中全会“建设服务型政府”的要求，加快转变政府职能，建立以公共服务建设为导向的地方政府政绩评价体系和问责制度，加强中央对地方的约束与监督，实现由经济建设型政府向公共服务型政府的转变。同时，进一步加大对基本公共服务的投入比重， 形成以基本公共服务均等化为导向的财政支出结构，逐步使基本公共服务支出成为财政支出的主体。

　　二、加快推广实施PPP模式，借助市场化力量提高基本公共服务的质量和效率。城乡公共服务设施投资需求规模巨大，仅仅依靠政府主导的投资已不能满足公共服务设施建设的巨量资金需求。建议在城市燃气、供电、供热、污水处理等市政公用设施及公路、铁路、机场、医院、学校等项目建设运营中加快推广实施PPP模式，更多地将政策及项目执行落实于民间资本或私营部门。在减轻政府财政负担的同时，提高项目的建设、运营效率，为群众提供高质量的公共服务产品。

　　三、完善相关财政制度，建立基本公共服务成本分担机制。政府最主要的事权就是提供基本公共服务。建立适应公共服务型政府要求的公共财政体制，是推进区域基本公共服务均等化的前提和基础。建议改革公共财政体制， 合理界定不同层级政府供给基本公共服务的成本分担机制，适当增加地方政府在税收分成中的比例，让直接承担公共服务供给责任的基层政府拥有更多的财力保障，促使事权和支出责任相适应。同时，进一步完善财政转移支付制度，中央补助资金更多地向中小城市和困难群体倾斜，保障不同区域和群体间居民享有基本水平大体接近的基本公共服务，逐步实现区域间基本公共服务均衡发展。

　　四、加快推进户籍制度改革，推动基本公共服务全覆盖。当前的户籍制度形成了群体、区域间基本公共服务均等化的制度障碍。建议按照十八届三中全会提出的“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件”的要求，加快推进户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。同时，改革基本公共服务与户籍挂钩的模式，推进基本公共服务的常住人口全覆盖，让更多的人得到平等的发展机会和生活保障，进而从根本上促进社会的和谐与稳定。

　　其二

　　关于凝聚社会力量，全力助推青少年校园足球发展的建议

　　2月27日，中央全面深化改革领导小组第十次会议审议通过了《中国足球改革总体方案》（以下简称“改革方案”），使得足球这项世界第一运动在中国的受重视程度达到了前所未有的高度，也标志着发展振兴足球已经被提到实现中华民族伟大复兴的中国梦与中国体育强国梦息息相关的制高点。

　　改革方案特别指出，振兴足球事业关键是把路子走对，长期努力、久久为功，注重打好群众基础、夯实人才根基，从娃娃抓起，从基层抓起，从基础抓起，从群众性参与抓起。 要让校园足球、新型足球学校、职业俱乐部、社会足球等各种培养途径衔接贯通。改革方案部署的四个“抓起”，体现了对足球运动发展规律的深刻认识，更说明“校园足球”在这场即将轰轰烈烈展开的改革中所处的核心地位。

　　少年强则足球强，青少年校园足球的良性发展是足球整体振兴的关键题眼，我对该领域保持着长期的关注。2015年初，国家教育部酝酿出台《关于加快发展青少年校园足球的实施意见》，计划遴选建设首批6000所全国校园足球特色学校，并逐步组织大、中、小学生足球四级联赛。校园足球兴盛的未来备受期许，但也应客观看到，现实中还有许多有待突破的阻碍：

　　一、中国应试教育传统极易导致校园足球的功利化。青少年足球的发展要重人才、轻战绩；校园足球教育应偏重兴趣而非应试。只有这样才能从根本上治愈急功近利的顽症，让真正的足球苗子茁壮成长。

　　二、校园足球教育的各项配套支持资源难以一蹴而就。让足球纳入必修课牵涉到国家体育总局、教育部以及各地方政府等相关部门的协同配合；建设数千所足球特色学校，更需要巨大的人力、物力、财力；受制于薄弱的足球基础，各种专业人才相对匮乏，直接影响到足球教师队伍的组建。

　　三、人才职业出路不畅影响青少年广泛参与的积极性。目前中国足球职业联赛规模有限，业余联赛组织乏力；教育系统与职业俱乐部间缺乏对接互通，专业运动员退役后缺乏相应工作保障，这些因素都为青少年足球发展带来了后顾之忧。

　　再好的顶层设计，也需要卓越的基层执行才能凸显改革效果。足球事业的振兴，青少年校园足球的发展不仅需要举国体制和市场体制相结合，更需要社会各界自下而上的广泛动员，群策群力和通力配合，惟其如此，才能真正迎来波澜壮阔的新局面。基于此我建议：

　　一、厘清分工，强化执行，营造阳光的校园足球文化

　　校园足球的发展有其自身规律，足球人才的培养需要一个较长的周期，必须保证政策具有一定稳定性、长期性。借助“振兴足球”的春风，各级组织机构应明确开展“校园足球”活动目的，吸取过去青少年足球运动发展的经验教训，剔除唯成绩论的功利主义毒素。

　　1. 切实推进《关于加快发展青少年校园足球的实施意见》的各项部署，狠抓落实；体育、教育等相关部门尽快厘清在执行校园足球工作过程中的具体分工，密切配合，求同存异，尽快出台合乎实际的校园足球教学大纲和教学方案。

　　2.各级教育机构应以足球改革为契机，深化素质教育，更加重视兴趣和天赋的培育，校级联赛尽量忽视名次，以免使足球教育落入应试和功利主义的窠臼。

　　3.各级媒体及宣传机构主动承担社会责任，弘扬正气，强化导向，为校园足球营造健康向上的舆论氛围，使青少年充分感受到足球运动的内在魅力和正能量。

　　二、制定积极措施，发动社会力量，多渠道满足校园足球发展所需资源

　　依据《关于加快发展青少年校园足球的实施意见》，未来三年国家拟建设2万所校园足球特色学校，这一宏大的计划的经费来源目前尚未明确。青少年足球教育更面临场地等硬件设施的制约，唯有广泛拓展资源，才能保证足球教育的质量。为此建议：

　　1. 放松限制，简化行政审批手续，鼓励足球主题民间公募基金会的建立和发展，有效凝聚民间公益力量。

　　2.各级政府应采取灵活的财政政策和税务政策，以税务减免或折抵等形式引导鼓励有条件的企业直接捐赠经费或校园教育硬件设施。

　　3.随着足球职业联赛环境的日益进步，国家应从源头和制度上着手研究并推出合法化的足球博彩，并以该部分收入补贴青少年足球发展。

　　三、真正贯通校园足球、新型足球学校、职业俱乐部、社会足球等培养途径，扩大足球基础，保障师资力量

　　立足未来，专业足球教练资源匮乏已经成为制约校园足球发展的一大瓶颈。同时，与国外青少年足球发展过程中的丰富手段相比，中国足球的教育规划较为单一，在社会足球、社区教育等方面还存在空白。基于此建议：

　　1. 支持并鼓励职业足球俱乐部与“校园足球”合作，加强双方人才的双向交流和平台的资源整合。利用和发挥俱乐部的人才、技术和资源优势，普及和提高“校园足球”的水平，建立青少年足球培训的网点基地，形成完整的青少年足球培训体系。

　　2.针对退役专业球员放宽教师资格证条件，吸纳专业人才进入教育体系。

　　3.树立“购买社会服务”的意识，鼓励社会力量兴办青少年足球培训机构，然后由政府部门购买培训机构的社会服务，再分配到学校。

　　4. 提高学校体育教师的待遇，与此同时，对培养出顶尖职业足球人才的各级学校进行及时奖励，以提高校园足球教育工作者的热情。

　　四、唤起社会关注，力保足球少年的成才之路和专业球员的职业出路

　　一个合格的职业运动员无不经历多轮的选拔和淘汰，多渠道开发足球产业链，可以创造更多成才之路，并消除青少年的家庭阻力。

　　1.促请中国足协与其会员协会协同合作，尽快建立多级、多层、多元的较为健全的竞赛体系，为青少年球员的发展和未来创造更多的机会、出路和选择，从而调动和保护他们及青少年参加足球训练和比赛的积极性。普及在校园，提高在业余俱乐部，是符合足球规律的振兴之道。

　　2. 各级政府积极行动，组织号召国有、民营大中型企业建立职工足球队参加业余联赛，不仅可以借此普及群众基础，重建足球生态，更能有效解决退役球员的就业难题。

　　其三

　　关于建立历史建筑的保护机制，传承中华建筑文明的建议

　　历史建筑是指具有一定历史、科学和艺术价值，能够反映城市历史文化和地方特色的建筑物。历史建筑延续了城市的文脉，是城市发展的历史见证，蕴涵着一座城市独特的地域文化。2015年初，习近平总书记在一次调研中强调：“农村要留得住绿水青山，系得住乡愁；要像对待生命一样对待环境。”历史建筑是社会环境中最重要的人文要素，且属于不可再生资源，保护历史建筑就是保护城市、乡村的历史，惟其如此，才能“系住乡愁”。

　　随着中国城市化进程的加速，城乡面貌都在发生着日新月异的巨变，在此过程中，不断升级的城乡建设与历史建筑保护的矛盾日益突出，受制于产权、维护经费问题，保护工作本身也错综复杂，主要存在以下问题：

　　一、保护理念的误区。由于缺少深入调查，许多城市仍然上演着再造历史古迹的现象，更有一些地方将有价值的历史建筑粉饰一新，历史痕迹随之淹没。

　　二、保护制度不完善。只有进入文物保护单位的历史建筑才受到法律保护，那些未被列入文物保护单位名单的历史建筑由于未作评估，没有法律法规的保障，管理责权不清，往往是开发改造中的第一批牺牲品。

　　三、保护人才的缺失。在我国，任何建筑师、规划师都有资格做遗产保护项目，设计师本身的素质和水平存在一定的局限性。

　　四、保护资金不足。由于历史建筑保护带有很强的公益性质，资金缺口一直无法得到真正解决。

　　尽管存在诸多不利因素，但历史文化建筑作为民族精神、民族文化、民族历史的载体，修缮和保护工作已迫在眉睫。在此我建议：

　　一、国家尽快完善相关法律法规，使历史建筑保护有法可依

　　近年来，尽管上海、厦门等城市先后建立和实施了一些地方法规，为历史建筑的保护提供了法律依据，但对比我国众多的历史文化名城，保护条例和法规还远远不够。针对未列入文物保护单位的历史建筑，应借鉴英国、法国经验建立历史建筑保护登录制度，使大量非文物的历史建筑得以保存。同时，制定详细的管理条例，使历史建筑的保护与再生在法律的框架下进行。

　　二、各级政府出资建立专项维护基金，多渠道筹措保护资金

　　政府出资建立历史建筑专项维护基金，用于应对历史人文建筑的突发状况并对其进行可持续的保护，比如地基加固、防腐处理、结构补强等；对符合要求的历史建筑保护单位或个人给予资金支持。此外，以财政政策和税收优惠等手段积极鼓励民间资本参与历史建筑保护。在不影响保护的前提下，允许企业进行适当的商业经营和开发，使其人文价值凸显的同时，实现社会效益和经济效益的双赢。

　　三、鼓励非政府机构参与历史建筑保护，提升保护工作的专业度

　　在保护历史建筑的工作上实行多元方式，不全依靠政府力量，鼓励非政府机构和企业合作等多种形式，加大保护范围和力度。以历史人文建筑保护为使命的NGO组织以其专业性和灵活的组织风格可以对古建筑进行更精细化的修缮和保护，政府可以出资购买NGO的服务，更有效地开展历史建筑的保护工作。

　　四、高度重视历史建筑的再生设计，使历史建筑发挥公益价值

　　历史建筑常常像一个布满尘埃的文本，出色的改造能“掸去尘土”，更能将文本中的深厚历史沉积剥离出来。再生设计可以赋予历史建筑可持续的新用途，融入现代生活之中。在不影响整体风貌的前提下，政府应鼓励将修缮后的历史建筑用于社会公益事业，如公益书院、老年大学、社区服务中心等，让历史建筑重新成为城市、乡村新的公共精神坐标。

　　其四

　　关于加快集体经营性建设用地入市，促进土地供给市场健康发展的建议

　　2014年以来，随着房地产行业的调整，市场供不应求的矛盾得到了大幅缓解，部分城市甚至出现了供过于求的状况。根据国家统计局数据显示，2014年全年全国商品房成交120649万平方米，比上年下降7.6%，而同期开发企业购置土地价格均价为3002元/平方米，较去年同期增长17.5%。这一对比结果显示，二元土地制度下土地供给主体单一化、垄断化带来的土地成本过快上涨，已成为当前市场环境下房价高企的主要因素。

　　因此，破除二元土地制度，加快集体经营性建设用地入市，调整土地市场供应结构，成为当前缓解房价上涨压力、促进房地产市场健康发展的重要途径。然而，从现实情况看，集体经营性建设用地入市仍面临着与相关法律相悖，流转行为不规范，市场机制及社会化服务体系不完善，农民利益缺乏保障等问题。为此，我建议，从以下几方面着手，加快推进集体经营性建设用地入市，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　一、完善相关法律制度，破除集体经营性建设用地入市的法律障碍。根据《土地管理法》规定，任何单位和个人需要使用建设土地时，必须依法申请使用国有土地。该规定意味着集体经营性土地入市必须先被统一征收为国有土地，人为地造成了我国集体经营性建设用地入市的制度障碍，无法适应市场配置资源的需要和城乡统筹发展的要求。建议尽快调整《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律法规，加快落实十八届三中全会“建立城乡统一的建设用地市场”的要求，实行集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”，使集体经营性建设用地入市于法有据。

　　二、培育规范化的集体经营性建设用地交易市场，强化土地交易的规范化管理。推进集体经营性建设用地入市，就要积极培育土地的交易流转市场，建立严格而规范的配套制度和措施。建议各级政府尽快建立健全集体经营性建设用地的交易服务平台，形成与县级、乡镇级、村级经济发展情况相适应的服务中心、服务站、服务小组的三级服务网络，开展土地交易的信息咨询、土地评估、手续协办等服务。同时，建立集体经营性建设用地的入市价格指导机制，根据各地市场供求、经济运行和产业发展方向，合理确定并适时调整用地交易指导价格，从而建立农民土地交易的收益增长机制，保障农民土地转让收益随经济发展得到相应增长。

　　三、建立健全集体经营性建设用地入市的配套保障机制，保障失地农民利益。推动集体经营性建设用地入市，就必须建立和完善相关的配套保障机制和农村社会保障制度，为土地交易创造良好的外部环境。建议按照十八届三中全会“完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”的指示精神，进一步提升农民在土地交易中的收益分成比例，建立失地农民的社会保障制度，使广大农民医疗有保障，失业有保险，以解除农民对土地转让的后顾之忧。同时，建立对地方政府、集体组织的用地交易约束机制，采取投票表决制度对建设项目进行严格审查，严禁不符合城乡规划、产业发展方向的项目囤地、圈地，防止出现卖地冲动和由此带来的农民利益受损等现象的发生。

　　四、加快推进财税改革，促进地方财政可持续发展。根据财政部公布的最新财政收支情况，2014年，地方政府国有土地使用权出让收入达4.26万亿元，而同期地方一般公共财政收入（本级）为7.59万亿元。也就是说，地方卖地收入已超过地方公共财政收入的一半。在此情况下推行集体经营性建设用地入市，势必将导致地方政府财政收入缩水，对城市建设和管理带来不利影响。基于此，建议进一步加快财税体制改革，合理加大共享税地方所得的比重，适当下放部分中央税税种，如消费税、车辆购置税等。同时，加大中央对各级地方政府的转移支付力度，缓解地方政府财政收入减少带来的实际困难，逐步弱化地方政府对土地出让收入的依赖，引导地方财政逐步向多元化、可持续方向转型。

　　其五

　　关于全力推广绿色节能建筑，加速推进“住宅版工业4.0”进程的建议

　　目前，随着空气质量的恶化，我国大部分城市雾霾天气增多，危害加重，环境污染治理问题成为举国关注的焦点。其中，建筑施工被认为是形成雾霾的四大原因之一。当前我国处于全球有史以来最快的城市化进程中，这一进程决定了短期内建筑开工规模不会有明显缩减。作为降低建筑过程中污染的根本性举措，提速住宅产业化步伐已然成为燃眉之急。

　　由于采用工厂化预制与现场装配，住宅产业化能够最大效率利用资源和最低程度地影响环境，对住宅达到绿色标准、减少甚至消除污染有极大帮助。据测算，住宅产业化与传统生产方式相比，可减少木材80%、建筑综合能耗70%、用水60%、材料浪费20%、建造垃圾80%。

　　2014年3月17日，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，规划在“加快绿色城市建设”一节中提到：大力发展绿色建材，强力推进建筑工业化。并将“积极推进建筑工业化、标准化，提高住宅工业化比例”作为建设重点之一。虽国家相关部门及行业的重视程度正在大幅提升，但从现实角度看，我国住宅产业化推进步伐仍嫌缓慢，从而从根本上制约了绿色节能建筑的推广，突出表现为：

　　一、技术标准滞后。工业化住宅的设计、生产、安装施工、验收评定等技术标准尚未建立，试点成果无法大规模推广。

　　二、市场参与主体少。住宅产业化以标准化、规模化为前提，而目前行业内仅有不足百家企业真正涉足，严重制约规模效益的形成，进而造成建造成本偏高。

　　三、项目建设管理体制不利于工业化住宅发展。具备总承包资质的企业多不具备专业化生产能力，少数具备能力的企业又无承包项目资格。

　　为突破以上不利因素，快速提升绿色节能建筑占比，使住宅产业进程适配于国家治理环境污染的现实需要，我建议：

　　一、做好顶层设计，尽快完善相关产业政策及国家级标准。制定国家住宅产业化的发展规划，并明确给出住宅产业化的实现路径。构建涵盖设计、生产、施工、使用全过程的标准化体系，推动建筑相关产品生产、安装的标准化、系列化，为推进住宅产业化创造规范的市场环境。同时，设立新的国家部门将标准、技术等资源整合起来，规范产业链条，形成适应新技术形态的管理机制。与此同时，加快绿色施工企业营业税改增值税进程，优化建筑企业结构，淘汰技术力量薄弱、挂靠、分包小队伍，促进建筑业结构调整。

　　二、各级政府加大扶持力度，激发市场主体推进住宅产业化的积极性和创造性。利用税收工具降低开发环节成本和购买者成本，帮助购房者尽快接受包含先进技术的住宅。　充分发挥金融杠杆对住宅产业化的支持作用，对符合条件的住宅项目优先提供开发贷款、适度放宽负债率限制或降低开发贷款利率，对购买该类型住宅的购房者降低首付要求或降低按揭贷款利率。充分发挥城市规划对项目开发的引导作用。在土地出让时，优先考虑该类型项目的发展，对招标出让的土地，在综合评定时对应用住宅产业化和节能技术的项目予以加分奖励。在项目规划设计上，可以考虑放宽对该类型项目的容积率限制。

　　三、高度重视行业和区域龙头企业的示范效应，培育大型企业集团和集群。作为住宅产业化先行者的重点企业肩负为整个行业探索未来的重任，亟待给予更多的资源支持和鼓励。龙头企业占领更多市场份额的过程，也就是淘汰住宅开发落后产能的过程。由此建议，政府积极创造条件，鼓励技术成熟的龙头企业参与大型公共建筑及保障房建设。与此同时，各城市整体参与，提供试点示范资源，让相关企业有项目可建，从供应和需求双向推进规模化发展。

　　四、加大科研投入，在中国版工业4.0规划中加入住宅产业化相关内容。住宅产业化以工业化流程生产建筑，设计、生产、安装等全过程实施管理信息化。它也将借此成为推动信息化与工业化深度融合、工业化与城镇化良好互动的重要载体。工业4.0强调“智能制造”，在生产要素高度灵活配置条件下大规模生产高度个性化产品，如果能将住宅产业化相关内容加入正在编制的我国工业4.0规划，必定可以整体提升我国住宅产业化的技术实力，带来建造材料、关键技术的重大突破，从本质上提升住宅产业化的推进速度。

　　其六

　　关于采取积极举措，促进三四线城市房地产市场健康稳定发展的建议

　　2014年，在国内经济增速放缓，房地产行业调整的背景下，地产投资增速下滑，市场观望情绪加大，市场库存量迅速放大，许多城市的库存去化时间达到12个月以上。根据国家统计局数据，2014年全国房地产开发投资累计完成9.5万亿元，同比增长10.5%，相比2013年19.8%的增幅大幅下降了9.3个百分点。全国商品房销售面积12.1亿平方米，比上年下降7.6%。全国商品房待售面积6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，待售商品房面积同比增幅达26%。

　　在楼市持续调整和下行压力加大的形势下，为了稳定住房消费，政府先后放松限购、限贷政策，中央政府还出台文件调整公积金政策，并宣布降息。调控手段更加灵活，也更具针对性。

　　在此形势下，不同城市的市场走势也进一步分化。一线城市由于潜在购房需求较旺盛，在楼市整体下行背景下依然微幅上涨，但涨幅明显低于2013年。二线城市逐渐分化，但也开始逐步复苏。三四线城市由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致其市场库存和市场风险进一步加大。根据相关机构统计数据显示，全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三四线城市。三四线城市房地产库存压力仍然较大，供求失衡的现象更加普遍和明显。

　　导致三四线城市库存高企的原因主要有以下几点：

　　一、三四线城市购买力有限，导致风险远高于一二线城市。三四线城市由于城市能级较小，大多缺乏产业支撑，对外来人口的吸纳能力有限，甚至连当地人口都不断外流。在调控政策和市场观望情绪加大的影响下，当地的购房需求进一步萎缩。

　　由于三四线城市人均住房面积普遍高于一二线城市，导致其本地短期住房需求相对较少，而其常住人口的增长水平则很低，使得三四线城市的改善及新增购房需求总体较小。

　　二、以往粗放式的城市建设方式下，三四线城市房地产开发投资占比较大，房地产发展速度超过了城市化建设和产业配套发展的速度。由于三四线城市的产业发展相对落后，地产经济往往成为城市的支柱产业。当地政府为了拉动GDP增长，大力推动房地产建设，脱离了当地的经济、人口和产业发展水平，城市化建设发展与房地产开发出现脱节。加上三四线城市土地供应和发展空间潜力巨大，使得其房地产供应量往往很大，在房地产调整的市场形势下，供需失衡的矛盾和风险便明显增加。

　　三、受一二线城市限购政策的影响，许多大型房企纷纷扎堆三四线城市，客观上加剧了当地房地产的过度开发。大中型房地产企业入驻，虽然带来了更好的开发水平和运营模式，但其开发规模往往也非常巨大，因此在加快当地房地产市场发展的同时，也积累了巨大的市场存量。

　　针对三四线城市库存量过大的现状，需要采取更加灵活和有针对性的政策和办法，才能确保三四线城市房地产市场走上理性渠道，持续健康地发展下去。在此我提出以下几点建议：

　　一、对土地存量较高的三四线城市，政府应放缓供地节奏，并加快产业结构升级、吸聚人口。

　　对于存量过高、中长期库存压力较大的三四线城市，地方政府应放缓供地节奏，缓解未来潜在供求矛盾。

　　宏观经济方面，应加快调整产业结构，增强对外来人口的吸纳能力，推动由土地城市化到人口城市化的城市发展方式转变，减小经济增长与土地财政之间的“路径依赖”。

　　二、对于库存高企的三四线城市，减少或停止保障房的大量建设，通过保障安置补贴货币化的方式，促进当地存量商品房的去化。对于预售管制严格的城市应适当放松限制。

　　对于库存高企的三四线城市，政府再建保障性住房进行安置的模式已不再适合。而通过回购“过剩”商品房用作保障用途，从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化较为适合现实局面，也有利于住房资源的有效配置。但是在操作过程中，要注意公开、透明，避免权力寻租现象的发生。

　　三、信贷政策方面，向首次购房群体提供更加优惠的政策支持，并放宽对二套房信贷政策的限制。

　　针对首次置业群体，提供更低的首付政策和优惠利率，例如二成首付和优惠利率政策，以保障首次置业群体的购房需求。

　　实施更灵活的公积金政策，允许公积金和商业贷款灵活组合使用，满足更多购房者需求。

　　降低二套房首付比例，例如降至四成首付，取消利率上浮的要求，以支持改善型购房群体的合理需求。

　　随着中国新型城镇化的推进，未来三四线城市必将释放巨大的发展潜力。通过灵活应对缓解目前高库存的市场风险，将对三四线城市房地产市场的持续稳定健康发展产生深远影响。

　　其七

　　关于构建内生力量、提升新农村规划建设水平，建设美丽乡村的建议

　　根据国际经验，我国现在已经跨入工业反哺农业的阶段。因此，新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。国家“十二五”规划以重要篇幅部署“推进农业现代化，加快社会主义新农村建设”，并将加强农村基础设施建设和公共服务作为建设重点。目前，这一大政方针正改变着广大农村的整体风貌，但我们也应该认识到仍然存在一些因素制约着我国社会主义新农村的建设。主要有：

　　一、建设主体缺失，村民对新农村建设的认知度低，认同感缺乏、参与感不强。新农村建设具体操作中相应的建设标准、目标不明确，作风漂浮、工作措施不到位，甚至是搞一些“形象工程”、 “面子工程”，使村民没有积极性，不能以主人翁的姿态认同和参与其中。

　　二、新农村建设缺乏整体科学的规划。各地普遍缺乏社会发展规划、村庄建设规划和土地利用等方面的总体规划。导致农民盖房、公共事业发展无规可循或有规不循，随意性大，往往是只见新房不见新村。

　　三、新农村建设资金投入偏少，成为制约新农村建设的一个核心性问题。

　　四、农村基础组织力量薄弱，制度建设乏力，监督主体缺失。部分基层政府出于局部或小团体利益的需要，把支农惠农、建设新农村项目当作“权力寻租”的工具。

　　为真正实现中央新农村建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”目标与要求，针对上述情况，我建议：

　　一、明确新农村建设主体，建立“农村村社共同体”，将农村经济发展、规划建设、持续治理作为共同体的工作目标

　　以村为单位，以村支两委为领导核心，以村里骨干党员、大学生村官、回乡参与建设的年轻人、学校骨干教师等为重点，经村民自主推选，建立“农村村社共同体”，将农村经济发展、规划建设、持续治理作为乡村发展的工作目标。共同体是村民的合作者中心，是上下沟通的桥梁，是农村发展的监督力量，代表了农民自身的发展利益。

　　以“农村村社共同体”为审议小组，形成有效的规划审议制度、监督制度。创新和健全新时期村干部工作管理考核的新机制，避免无规划、随意规划和“政绩面子”规划对整体乡村可持续建设的影响和破坏。

　　二、支持和鼓励农村内置金融发展，实现“农村村社共同体”集村庄“产权”、“财权”、“事权”、“治权”为一体，激活农村内生发展动力

　　农民参与和支持的，才是真正的新农村。打造农村“内置”金融，就是实现农村的自我经营、自我造血功能，以内生动力和创新活力为增长点、动力源，才能形成可持续发展的力量。

　　各级政府应鼓励以村为单位，探索建立以村民为主体、资金合作为核心的综合性的以村为单位的合作金融模式。以村民参与、村民使用、村民自我经营为前提，改善农民没有资金进行自我建设和自我发展的现状。真正打造有活力的农村，构建农村金融供给的有效模式。

　　三、国家应出台指导性整体规划，明确尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件

　　国家应出台指导性整体规划，强调制定村庄规划必须尊重村庄现有选址格局，不得盲目拆村并点，村庄规划需以村民意愿为基础，以建设可持续经营、绿色生产生活为目标的新农村。尊重乡村本来风貌，因地制宜，制定符合当地实际和农民意愿的乡村规划。

　　不同的区域和文化背景下，不同的气候条件、民居特点的前提下，各县乡政府充分尊重区域的民风民俗、居住特点，实事求是、科学规划，在调研的基础上做到“一地一政策”，“一村一规划”。符合农民意愿的规划，才能激发农民建设热情，成为乡村留住人的重要前提。

　　四、加大农村建设资金投入，改善公共基础设施

　　兴修水利、治理土地，完善乡村水、电、道路、信息通讯、垃圾处理等基础设施。加大教育事业、农村合作医疗、养老保障等农村社会保障体系的资金投入。建立健全农村市场体系，形成现代流通方式下的农村消费经营网络，解决农村商品市场总量不足，分布不尽合理的问题。

　　五、以“村”为单位，通过财政补贴，成立专项基金，整合多种社会资源，发挥专业资源力量，共同建设新农村

　　在调研规划阶段、在建设施工过程中、在农村金融模式的构建中，政府部门应发挥专项基金的职能，鼓励社会力量共同参与，如设计院、公益NGO、绿色建筑单位、有志于公益建设的房地产开发商、咨询调研机构等，多渠道发挥专业力量。针对各地环境、人文、民俗特点、生产生活实际需要设计多种标准化院落规划图及建筑户型图，协助农舍建筑技术和功能设计水平的提升。

　　其八

　　关于切实执行简政放权，优化房地产行业相关行政审批程序的建议

　　十八届三中全会《决定》中明确提出，全面正确履行政府职能，进一步简政放权。按照《决定》指示精神，至2014年底，国务院共取消下放部门审批事项538项，同时全面清理非行政许可审批事项205项。转变政府职能成为当前形势下保持经济持续健康发展的迫切需要和重大举措，而简政放权则是改变政府职能的突破口，是释放改革红利、打造中国经济升级版的重要手段。

　　在这样的背景下，房地产行业相关行政审批以往“流程繁琐、税费较重”的局面得到积极改进，但在实际执行过程中，串联审批、互设前置审批条件、流程复杂、审批时限长、耗费大量社会资源等问题仍然存在，主要表现在以下方面：

　　一、下放的权力“含金量”低。部分可以由市场机制有效调节，市场主体自主决定的事项审批权仍未下放。部分审批流程存在放虚不放实、放小不放大、重数量轻质量等问题，市场主体和公众对“松绑”的实际感受还不明显。

　　二、主管部门间统筹不足。统筹协调不够、衔接不到位等问题仍然存在，不同部门共同负责审批的项目，在取消或下放审批权时缺乏沟通，没有同步进行。部分下放的专业性、技术性较强的审批事项，地方政府承接能力不足。各地方政府对行政审批的范围界定、统计标准不统一，造成各地保留的行政审批事项差别较大，影响改革成效。

　　三、部门利益藩篱仍然存在。简政放权涉及面广、触及利益深，实际工作中，边松绑边加码现象时有出现；按权力清单办事的现象也屡见不鲜。

　　四、房地产相关审批手续仍然十分繁杂。审批环节多、耗时长、效率低的现象仍然突出，各种名义的变相审批依然不少；此外，还存在审批清单之外实施行政审批，以备案等名义搞变相审批等不良现象。

　　国家推行简政放权的核心在于简化行政审批流程，促进政府管理方式的创新和管理水平的改善，切实加强市场监管，营造公平竞争的市场环境。为更好实现政府职能的转变，为房地产市场健康发展营造优良的环境，我建议：

　　一、简化审批内容，真正转变政府职能和观念。从“以管理为主”转向“以服务为主”，创新行政管理方式，提高公共服务能力，完善建立适应市场新要求的办公与审批体系。开展针对房地产行业经营环境的综合治理行动。组织实施涉及房地产行业行政审批事项的全面清理工作。从审批部门、审批对象、审批依据、审批内容、审批程序、审批时限等方面进行全面综合整治，凡不符合规定的审批事项予以取消，并及时向社会公布。

　　二、打破权力分割，改进审批模式。强化统筹，建议由规划局等主管单位牵头，由串审到并联审批，由并审到会审，集中审理材料，节约企业等待时间。由分管领导在行政服务中心窗口坐班审批，对符合条件的及时审批，增强行政审批透明度和公正性，杜绝行政审批“体外循环”现象，进而从根本上解决审批环节多的矛盾。与此同时，规范相关评估中介机构，打破行业垄断。清理资质资格、清理收费依据、规范服务时限、提高服务效率。

　　三、提升行政审批工作的信息化水平，减少当面审核。

　　进一步简化审查文件数量及格式要求，无法律依据的文件尽可能不提供，简化企业准备资料的工作，同时也简化相关部门审查资料的工作。借助房地产信息系统平台等手段，提升互联网审批在行政审批工作中所占的比重，构建智能高效的网上办公体系，将更多审批流程从线下集中到线上。尽量取消纸质项目手册的审核工作，将申报方式改为企业网上申报、管理员网上审核。减少当面审核工作，以从根本上减少权力寻租的机会。

　　四、建立行政审批责任制和市场监督体系，杜绝懒政和不作为现象。目前多数行政审批比较注重权力的使用，而对应当承担的责任却履行得不够，对未依法审批的责任往往得不到应有的追究。为了减少行政审批的随意性，必须建立相应的责任追究制。在赋予行政机关行政审批权的同时，按照“谁审批、谁负责”的原则规定相对应的责任，有关部门要对其不当行为承担相应责任。此外，引入双向监督机制，除上级单位制定行政审批层级监督管理办法外，还应重视房地产企业办事人员的政风评议意见，多种手段确保高效廉洁、公平公正。