2015年房地产估价师辅导资料：房地产抵押的受偿

　　七、房地产抵押的受偿

　　抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。来源：泛普软件-工程项目管理系统www.jianshe99.com

　　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押登记的先后顺序清偿。

　　依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%.抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。

　　对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。来源：泛普软件-工程项目管理系统www.jianshe99.com

　　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。此外，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　例题1：人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（　） 参照评估价确定。（2005年试题）
　　A.人民法院
　　B.估价机构
　　C.拍卖师
　　D.竞买人来源：泛普软件-工程项目管理系统www.jianshe99.com

　　答案：A
　　解析：依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

　　例题2：如果抵押房地产是抵押人所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ） （2005年试题）

　　答案：√解析：根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　例题3：下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（　）（2005年试题）——《城市房地产抵押管理办法》试题
　　A.抵押人到期未偿还债务的
　　B.抵押人擅自处分抵押房地产来源：泛普软件-工程项目管理系统www.jianshe99.com
　　C.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
　　D.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
　　E.未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

　　答案：ABC

　　解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。

　　例题4：下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）（2004年试题）
　　A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
　　B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
　　C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
　　D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

　　答案：D
　　解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，抵押人一旦死亡，如果其合法继承人、受遗赠人履行到期债务的，就不一定意味着要处分抵押的房地产。

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