建筑物的实物因素

　　【提问】　1.建筑物的实物因素中的采光和（　 ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

　　A.保温B.隔声C.日照D.隔热

　　2.（　 ）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

　　A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制

　　3.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　 ）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

　　A.半年B.一年C.两年D.三年

　　4.在评估期房价格时，（　 ）。

　　A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态

　　5.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　 ）。

　　A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

　　6.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40％之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8％，则该宗房地产的实际成交价格为（　 ）元/m2. A.3620 B.3742 C.3909 D.4000

　　7.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1％，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（　 ）。

　　A.1.05 B.0.97 C.0.98 D.1.03

　　8.已知年利率是5％，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（　 ）。

　　A.2.5％B.3.0％C.5.06％D.8.0％

　　9、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（　 ）年。

　　A.70 B.60 C.50 D.40

　　10.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5％，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（　 ）万元。

　　A.13 B.14 C.19 D.23

　　请老师给出标准答案

　　【回答】学员aaa819619，您好！您的问题答复如下：

　　1、C.采光、日照尤其对住宅和办公楼比较重要。

　　2、B 3、B 4、A 5、D 6、B 7、D 8、C 9、B 10、C以上题目是老师做的，不一定正确仅供参考，建议尽量您学习历年真题和网校练习中心的题目。并且建议您在问问题的时候可以一道题一道题问，这样有助于老师们快速给您答复。

　　希望对您有帮助，如有疑问欢迎继续提问。

　　祝您学习愉快！

　　【追问】老师上面第10题折旧年限为什么按40年算

　　【回答】学员aaa819619，您好！您的问题答复如下：

　　未约定不可，即表示可续期，则无需考虑土地剩余使用年限短于建筑物的剩余经济寿命的影响，直接取建筑物的剩余经济寿命，所以  折旧年限=经济寿命=有效有效年龄+剩余经济寿命=10+30=40年。

　　祝您学习愉快！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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