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重新购建价格的含义

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  重新购建价格的含义:

  重新购建价格也称为重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出,或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。其中,重新取得可简单地理解为重新购买,重新开发可简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的含义需要注意下列3点:

  (1)重新购建价格是估价时点的重新购建价格。例如,在重新开发的情况下,重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但应注意的是,估价时点并非总是现在,也可能为过去或未来。此点已在本书第五章第四节“估价时点原则”中作过说明。

  (2)重新购建价格是客观的重新购建价格。具体地说,重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润,不是个别单位或个人的实际支出和实际利润,而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润,并且为相似的房地产开发活动的平均水平,即为客观成本而非实际成本。如果实际支出超出了平均水平,则超出的部分不仅不能构成价格,而且是一种浪费;反之,实际支出低于平均水平的部分,不会降低价格,只会形成个别单位或个人的超额利润。

  (3)建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格,土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此,建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧,而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如,估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权,求取其重新购建价格,不是求取目前40年建设用地使用权的价格,而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。再如,如果该土地目前的交通条件比其10年前有了很大改善,求取其重新购建价格,不是求取其在10年前交通条件下的价格,而是求取其在目前交通条件下的价格。

责任编辑:芊墨

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发布:2007-07-10 11:44    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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