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夏涛:商业综合体项目设计思考

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摘要:商业综合体”,概念上讲是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合……

 

泛海控股设计总监 夏涛

北京来福士广场

“商业综合体”,概念上讲是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

随着城市的发展,为什么会有综合体的出现,想必很多人都思考过。以前的规划理论主要是城市分区理论,即把城市划分为几个功能区,居住、工作、休闲、体育等。但这样的划分实际上并没有为人们创造舒适的生活空间。因为城市活动和人类活动是一个生态系统,既然是生态系统就不能简单化,一个生态系统应该是很多元的,杂交和共生的,彼此之间相互激发相互反应的。 

与之相契合的另一个理论就是杂交与共生的综合体生存发展理论,即在一个相对压缩的空间里混合各种功能,形成很多城市节点,每个节点都是一个小的综合体。如果只做一个单一的功能,各个存在因素之间不能相互带动,整个系统就很难运转下去。想把商业项目做好,首先要建立一个稳定的系统。就像在一个大鱼缸里,如果只有干净的水草、水和一种鱼,这种鱼的生存时间也可以想见。如果鱼缸内有多种鱼类共生,自身的生态系统做好,它其实可以内部自行运转循环,不用每天给鱼缸换水和每天对鱼进行投喂。这说明只有彼此之间相互作用相互激发,整个生态系统和物种才能保持活力。同理在北京做写字楼最赚钱,但不能大家一股脑都做写字楼、只做写字楼,这样谁也无法很好地发展下去。

深入理解一个商业综合体,你首先要了解这个综合体是哪个公司做的,业主做这个综合体的想法是什么?要打造一个什么样的东西?在这里我想和大家分享两个我曾经参与的案例:“北京来福士广场”和“天津国际贸易中心”。

做来福士项目时我在凯德工作,凯德跟目前国内其他的房地产公司所不同的是,它的最大优势在于全房地产产业链的打造,凯德的理念是:集中、平衡、规模。集中就是完全集中在房地产领域,平衡是指平衡不同业态、不同阶段。凯德在产业链方面比较完整,以住宅、商务地产、商用地产、服务公寓、综合性商城为核心业务,涵盖房地产开发、物业管理、服务公寓经营等业务环节。

北京来福士广场

来福士广场是凯德做综合体的一个品牌(北京、上海、成都、重庆、杭州、新加坡等地)。凯德做综合体一般尽量选择集中在一线城市的最核心地段,临近重要的交通枢纽。北京来福士位于东直门,是一个很小但很完整、很规范的商业综合体,综合程度很高,写字楼、雅诗阁酒店、商业购物中心这个几个业态之间的关系都很紧密。

现在做商业综合体,做实质的景观是一方面,但另一方面商业逻辑更重要,否则难以实现当初的规划。凯德自身拥有运营商业中心、酒店和写字楼的综合能力,北京来福士地上面积只有不到10万平米,去年一年的租金就达到3.7个亿,可以说是一个很成功的商业综合体案例。

关于设计细节,当初在做这个项目的时候,我们做了很多研究,例如夜景灯光的效果(包括LED灯如何放置)等等,为了保证整个建筑立面到室内、室外的完整性,来福士的园林也是由建筑师设计的。凯德在做综合体设计时,商场里一般不设柱子,以便保持消费者视线的通透性。地下三四五层是停车场,地上5层高的商场中庭核心是一个水晶状的悬臂结构——水晶莲。消防方面,来福士里采用了当初亚洲最长的消防卷帘。卫生间的设计也遵循基本的商业设计原则,无触碰、无障碍,让人更方便如厕。商场里还专门设有租户设计管理部,因为凯德鼓励每个租户进行小规模的不一样的设计,以便保证商业综合体里的变化统一。

我认为做商业综合体最核心的有两点:业态组合、交通流线和空间,这两点把握好就不会犯大的错误。除了商业业态的深入研究,综合体的交通流线也很重要,车怎么进、人怎么进,这些环节都是很复杂的。流线最重要的原则是简洁,要让人知道身处何地,这样不论是对消费者还是住户还是整体的商业运营都是非常有利的。

来福士的写字楼是甲级写字楼,设计规范非常标准,写字楼的净高、层高、电梯的等候时间、温度、湿度、噪声、照度等,都要达到国际甲级写字楼的标准。与之毗邻的雅诗阁酒店的主要客户是长期租住的外企高管,因此要求酒店的附属设施必须很完备,包括健身房、餐厅、游泳馆等。我们这个项目做成以后政府很满意,东二环一直往南的沿路地带,都采用了相似的建筑造型设计。

在做一个综合体时,设计往往并不是最重要的,机电单位的施工能力、设计能力、物业单位的管理能力这些元素都同等重要。做商场的一个特点就是要不停地改,因此机电方面一定要预留足够的量,例如空调的电量,实际投入使用后你会发现永远都不够用。

 

天津国际贸易中心

第二个案例是我最近两三年参与的项目——“天津国际贸易中心”。“天津国际贸易中心”曾经是天津市最著名的烂尾楼,最早的业主曾经想把它盖成中国北方最高的楼,后来由于一些原因被整体收购,并几经易手。因此它的设计在整个业态和布局方面需要做完全修改。

我们面临的问题是,如何做方案?一个商业综合体无非包含写字楼、公寓、酒店这几种常规的商业业态,但在天津,写字楼的租金非常低,公寓的租赁价格也不高。这一点对于一个商业综合项目具有很大难度。但这个项目所在的地理位置很好,位于市中心历史文化区的旁边。我们因此做了很多方案,在公寓和购物中心建筑的整体造型上保持了简洁现代的风格,在内部做了上下不太对称的中庭,让人在很小的空间内能够拥有一个特别的空间视觉感受。写字楼方面,鉴于天津办公楼租赁整体不太景气的情况下,我们决定做乙级写字楼,从净高、层高等方面标准比甲级写字楼降低一些。

在现代商业模式的高速变幻和发展之下,如果不借助其他交通工具,人们的生活方式和生活空间其实不是向外扩大,反而是缩小的,因为生活节奏太快了。所以要做一个成功的商业综合体,必须在狭小的空间内有能满足各种需求的系统。只有打造了一个稳定的生态体系,之后的商业运作才会更加顺利、如鱼得水。

发布:2007-11-10 13:59    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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