崔崇彦：“不变则死” 商业地产淘汰赛升级

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睿意德中国商业地产研究中心总经理 崔崇彦

日益加剧的商业零售业关店潮，为整个商业地产行业敲响警钟。在睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦看来，传统商业如果不做改变，整体商业地产都会面临较大的危机。

传统行业“不变则死”

Q：零售业的关店潮对于商业地产行业意味着什么?

崔崇彦：2013年时，互联网对整个传统行业的冲击非常大，百货业就面临着被时代淘汰的问题，如果还以传统的方式去做，就会被淘汰。传统行业如果不去做改变，不是百货一个行业的问题，而是整体商业地产都会面临较大的危机，就会形成传统零售业慢慢退出商业项目的结果。

事实上，在万达关店之前，无论是王府井百货还是百盛等传统百货都在关店或转型。但我们依然能看到一些国外的百货品牌在中国开店。今年上半年，日本百货品牌大丸与上海新世界合作在上海开了一家新世界大丸百货。与传统百货有很大的不同，新的大丸百货整体内装的设计要好很多，体验感和趣味性都非常强，品牌的丰富度上有很大的提升，有很多日本品牌。

日本的电商一直比较超前，但百货一直在商业里面占比较重要的位置。日本的百货有很好的服务和增值，如搭配建议等，贴心的人性化服务，日本百货做到了充分的细分。

互联网对所有传统行业都有所冲击，但并不代表某个传统行业就会消失。不会消失，而是需要这个行业改变。

Q：很多传统商业企业也在试图转型，结果如何?

崔崇彦：在2009年到2010年时，传统的书店受互联网冲击首当其冲，现在再去看这个市场，书店又火了，又回到了实体店。现在的书店和传统书店有非常大的不同，不是传统的只卖书，而是变成了一种生活方式。互联网就是一条鲶鱼，冲进来，把这盆水搅浑，其他人不改变，不拼命往前跑就会被挤掉。互联网不是消灭传统行业，而是让传统行业做得更好。

Q：体验式商业能挽救商业地产?

崔崇彦：能，但现在我们的体验式商业太初级，比如把空间做好一点、好的游逛性、有视觉感受、有味觉感受就是体验式商业了，其实不然。人对消费的需求分几个层面，第一个层面是基础消费，第二个层面是被尊重的感受，第三个层面是情感需求。

Q：万达百货等商业也存在目前零售业的“通病”?

崔崇彦：万达并不仅仅是百货的问题，一些KTV也关掉了。万达商业是典型的具有中国传统开发企业的“通病”，就是做得比较简单。但在那个时代，这种方式也没有错，那个时候是跑马圈地的时代，谁跑得快谁就能赚到钱。但实际上现在商业已进入到存量市场，从去年开始，北京商业存量市场已大于新增市场。今年很多存量商业没办法改造，空间受限、环境受限，当时投资都很盲目，现在都要变成新的业态。最近望京华堂也要改成写字楼，望京沃尔玛的一部分商业也将变成写字楼。

原来拿一块地，靠开发其他物业赚钱，商业亏一些没问题。但现在商业变成存量以后，一直是包袱。

商业地产迈入轻资产时代

Q：万达的轻资产转型对行业来说有何启示?

崔崇彦：万达转型代表了行业对整个商业地产市场趋势的判断，大家都认为未来商业地产的增量会趋缓，会淘汰一部分，再新增一部分商业。或把原有商业通过硬件的改造和软件的升级来重新释放活力。

如果大家都是这样的预期，那对于上市公司万达来说，它的估值就有问题，其市盈率不到10倍，而互联网公司都是百倍起。但两者的资产和营业额都差很远，所以万达开始轻资产化。

Q：整个商业地产行业已经到了向轻资产转型的阶段?

崔崇彦：是这样，美国的商业地产，开发企业与投资公司分得很清楚，开发企业是小股操盘，只出一小部分钱，大部分钱由投资公司来出，但开发企业的收益却比较高。通过10%的投资能换来30%的收益。

2013年就有很多人讨论“导演+制片人”的模式。开发企业相当于导演，制片人相当于投资公司。导演投了很少一部分钱，占很小的股份，使整个操盘都是自己把控，票房出来后有很高的分成;用专业能力来赚钱。

Q：各地商业项目缓建和停建与商业地产大势有直接关系?

崔崇彦：肯定有关系，传统商业地产开发有很多变现的手段，比如住宅市场很好，让住宅多赚钱。但现在住宅并不是拿地就能赚钱。这样开发商就转到商铺销售，2010年开始出现商铺投资热潮。但开发商将商铺卖掉后，商业运营出现了问题，商铺升值放缓。买商铺也不一定赚钱。整个市场的行情变了，原本增值那部分物业也开始不景气。

主要问题在于国内商业的“投融管退”的手段太少。国外开发企业不需要把铺卖掉回笼资金，也不需要住宅来增值，而是运用REITs。万达上个月发布了国内第一个REITs，把购物中心打包，通过公众发行来认购，之后拿物业的升值或租金来回报。现在很多企业还没有这样的手段，但我国也在慢慢放开，最近放行了3个REITs。

Q：现在一线城市核心区的商业项目开发进度出现步履缓慢，是什么原因?

崔崇彦：现在小体量商业遇到比较大的困难是政策法规上的限制比较多，有些在建设与设计上很难处理。中国的商业地产，产品丰富度不够，设计师品牌和买手店都还在发展阶段。因此，小体量商业面临的招商难度会比较大。