刘水：房地产市场“大年归来”

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房地产市场“大年归来”

业界公认房地产进入“白银时代”，何谓房地产“白银时代”?房地产“白银时代”相比“黄金时代”，颜色相差几何?

近年，我国商品房销售增速呈明显的阶梯型下滑特征。从1998年房改以来，1998~2012年共计15年，每五年划一个时间段。第一个时间段销售平均增速为24.5%，第二个时间段为18%，第三个时间段为9%。由此可见，销售平均增速阶梯型下滑的特征非常明显，也就是说“黄金时代”与“白银时代”颜色相差在增速上。按此规律，2013~2017年销售平均增长率会在5%左右。所谓房地产“白银时代”，平均增长率会在个位数。

房地产市场有“大年”和“小年”之分。所谓“大年”就是销售增长在近年稳态水平平均增长率以上，“小年”就是销售增长在近年稳态水平平均增长率以下。

房地产市场容易受政策、市场预期、货币信贷等多种复杂因素影响，不同年份市场波动明显，即使相邻的年份增长率也会相差很大。但是，由于受均值回复作用的影响，房地产增长率会向均值调整。均值回复是指系统存在一个稳态水平，当系统明显背离稳态水平时，它会有内在机制驱动去向稳态水平调整。

2014年，全国商品房销售下降7.6%，明显在平均增长率以下，显然是“小年”。而目前，房地产市场新一轮上行通道正在开启。2015年就是房地产市场“大年”。

国家统计局70城市房价指数显示，2015年6月份，70城市房价指数同比降幅结束了一年多持续扩大的局面，降幅开始收窄。

2014年下半年以来一系列楼市刺激政策出台，成交回暖，促使销售价格开始回升。分不同类型城市来看，一线城市领涨，二三线城市跟随。同比来看，2015年6月份，一线二线三线同比分别上涨3%、下降5.5%、下降7.1%。一线城市继续上涨，涨幅扩大，二线城市连续13个月环比下降后开始上涨，三线城市环比继续下降，但是下降幅度收窄。

与此同时，商品房销售强劲复苏增长与房地产投资失速下滑并存。

2015年1~6月份，全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%。6月末，商品房销售面积转为正增长，表明房地产市场已复苏转暖，也表明上半年信贷政策放松、税费减免、公积金贷款额度提高等稳定住房消费政策的效果在积极显现。

而2015年1~6月，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长仅为4.6%。

值得注意的是，这一轮房地产投资减速从2013年初就开始了。2013年2月，房地产投资增速为22.8%，自此之后，投资增速一路下滑。2014年这个数字还保持在两位数，2015年则下降到了个位数，房地产投资增速下滑程度之深、持续时间之长近年罕见。2015年1~6月，房屋新开工面积67479万平方米，下降15.8%。2015年1~3月份，新开工面积更是同比下降18.4%。

销售强劲复苏与投资加速下滑，结果必将是库存的迅速下降，供不应求的局面在一二线城市再度出现。

供求关系的转换之下，我们认为，下半年，商品房销售仍将保持强劲增长，全年商品房销售增长有望在10%左右。房地产“白银时代”，全国商品房销售面积和销售金额增长10%，无疑就是一个“大年”。