束拉：BIM技术与房地产开发流程的中国现状

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诚如大家所知，BIM技术在建筑行业的使用主要集中在实施阶段，特别是设计和施工，还有许多人只是单纯地把BIM当做一种工具，认为它跟别的二维、三维设计工具没什么特大区别，有的用来做模拟检测，有的用来做管线碰撞检测，但实际上BIM平台可以提供的信息和数据非常可观，而且还在不断扩大。我将从房地产开发流程方面讲讲BIM的未来应用前景。

对于房地产商而言，从前期策划到参与投标，再到拿到地块需要一个过程，要使项目能顺利中标，在前期策划阶段可以先用BIM模拟出地块的红线信息和周围环境信息，甚至开发之后的情况，由此来协助房地产商做出决策：投还是不投，投资多少。现在，有的大型房地产商已经把产业链从开发阶段扩大到使用阶段，自己持有部分产权，把经营模式转为持有、租赁，通过收取租金来维持企业发展。而他们管理的房子越多，物业管理的投入也越多，加之物业智能化管理的要求不断提高，BIM的应用也将更为广泛。可以看到，BIM技术除了在设计领域的应用外，也在往房地产的上游和下游延伸。

当房地产商决定拿地，它必须通过银行融资，几乎没有哪一家房地产商能够完全用自有资金把一块地拿下，他们有还款压力，此其一；其二，在多大的范围内开发这个地块才能创造最大收益也值得考虑。因此，项目策划必须慎之又慎，BIM刚好可以协助房地产商全面衡量项目的前景。需要指出的是：建立BIM模型时一定要考虑到各种价格信息，建筑越复杂，设计建模的过程也越困难，但调整起来却非常迅速。比如要调整柱网，只需要在柱网信息栏里输入新数据，就能修改所有的柱网和柱距信息，而且价格信息也会随着自动调整，可见，BIM的效率主要体现在后期调整中，这给房地产商带来了便利，也给建筑师提出了更高的要求，以往建筑师在做设计时脑子里没有价格概念，这是一种缺失，可以借助BIM弥补。

对施工单位来说，按照以往的经验，设计公司只要把图纸交给开发商，他们的工作就算结束了，使用BIM之后，如果只提交一个BIM的图，是不会得到认可的，必须同时提交一份指示图，施工单位才能根据这些图纸进行深入开发。而因为人工费是定额价的3倍，已经远远超出定额配给，如果按定额做，没有一家建筑公司可以盖出一栋楼，因此，只能通过减少浪费的方式降低施工成本。根据我们的测算，以往要盖一栋楼，大概有30%的资源是被浪费的，现在通过BIM技术可以避免因施工失误造成的浪费。另外，BIM给施工单位提供了索赔的依据。根据我国相关规定，在施工过程中，施工单位不能擅自修改设计图，如果因为设计失误导致施工出现问题，只能由原设计单位修改图纸，一旦设计单位在BIM系统中修改成立，施工单位就可以向业主索赔。

设备阶段比较复杂，可选用的软件也较少，使用BIM，一方面可以防止信息的丢失，同时也可以通过多种途径对数据进行打包，方便业主选择调阅。可见，使用BIM可以解决很多问题。

随着我国对节能、消防、抗震等一系列问题的要求越来越高，对公共建筑结构分析也在增多，BIM可以搭起这种信息平台，同时能满足对光照、声学、能源消耗、协同工作等内容的分析。

目前，BIM软件市场被四家国外公司垄断着，其中Autodesk是领军企业，Bentley、Dassault、Nemetschek等公司也针对建模和设计阶段研发了多种核心软件，由于我国的规范限制，这些软件的本土化还需要一段时间。目前国内使用较多的软件为PKPM，而如何将PKPM和Revit、Autodesk等结合起来制定统一的接口，还需各方努力。

现实情况是，业主做决策只能依靠一般的3D软件，设计用Revit，施工用鲁班，而到了运营阶段，则没有一款可选用的软件，BIM成了最佳的选择。在现代信息化时代，BIM不仅仅是某一方面的使用工具，它是一个平台，一个管理过程，可以全方位满足业主的要求。当前我们缺少的是可以熟练使用BIM的人才和统一软件接口的规范。