陈倍麟：商业地产从开发的时代迈向运营的时代

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克而瑞商业地产 陈倍麟

现为克而瑞咨询中心副总经理，是上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师、中国注册高级商务策划师、国际商务策划师。原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事、豫园商场股份有限公司副总经理、豫园商城小商品公司创始人，让豫园商城悦宾商都止亏为盈，被誉为“扭亏专家”、上海鑫胜企业发展咨询有限公司总经理。拥有30年商业经营及管理，15年商业地产咨询策划经历。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导。在全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文，出版过两本商业地产的专著《商业地产项目定位与建筑设计》、《商业地产主力店选址标准及场所建筑要求》。

克而瑞商业地产

克而瑞(中国)是EJU核心企业，以现代信息技术为依托的房地产咨询及信息服务为主营业务，是中国最大的房地产信息综合服务商。克而瑞(中国)机构遍布中国52个城市，信覆盖达到108个城市，拥有信 息、研究、咨询、技术等各类人员2,000多名，为中国超过5,000家房地产企业提供最专业的信息综合服务。易居中国合并整合中国房产信息集团成立EJU，克而瑞(中国)成为EJU八大子品牌成员之一。

Q：您是做项目咨询工作的，您之前有接触过哪些城市综合体项目，您怎样看待当下的现状?

陈倍麟：我做过15年的商业地产咨询策划，接触过非常多的城市综合体项目(但是国内称得上与国际接轨的城市综合体项目很少)，我做过很多案例分析，包括各类购物中心、百货商场、街区式商业、邻里中心、商务商业、奥特莱斯等。之前在城隍庙豫园商城小商品公司担任总经理时，参与过整条街拆落地建设，在悦宾商都时也曾站在使用者角度对商场的建筑做过些改造。

城市综合体的发展需要开发企业经济实力强大，能够物业自持，能够利用资源创新环境，能不断创新休闲体验的消费业态。保持都市型购物中心的业态业种组合、扩大娱乐体验的功能。

从国际意义上讲，人均GDP要达到4400美元、城市化率达到70%，才到达发展城市综合体的阶段，但是目前在国内很难用GDP来判断，GDP在中囯虚假成分多，因此要看城市化率。当一个城市经济没有发展到一定程度、消费力水平不足以支撑品牌、品位消费时，是不能开发与国际接轨的真正意义上的城市综合体的。

Q：贵公司之前参与过哪些城市综合体项目，您对未来城市综合体的发展是怎样看的?

陈倍麟：我们在2013年初时完成了西安木塔寨公园城市综合体项目的定位策划服务的(它是符合国际标准的综合体项目)。这个项目在公园旁边配套住宅、五星级酒店、甲级写字楼、乙级写字楼、公寓、商业街及购物中心，是一个相对完整的城市综合体项目。 如余姚市的人均GDP已经达到14500美元，但城市化率才22.8%，这显然没有达到发展城市综合体的商业阶段。而对于城市综合体发展来讲，一定要按照国际指标来进行，需要达到这种消费需求，才能合理满足综合消费，品牌消费以及品位消费。另外，城市等级及人口分布也有一定的关联。

Q：您认为什么才是好的城市综合体，需要具备哪些要素?

陈倍麟：从国际意义上来讲，城市综合体要具备六大元素，包括：公寓、酒店、写字楼、公园及停车场、购物中心、会展中心及会所。从这些方面来看，国内的西安木塔寨公园，上海嘉里中心，上海新天地，大连钻石湾，大连金石滩等城市综合体项目基本具备这些元素。国外的综合体项目，如：日本的六本木，东京中城等等发展的也很全面。

Q：现在建筑行业及地产行业的大环境都不是很好，您对当下的现状有什么样的看法?

陈倍麟：大环境不好有一部分原因来自开发量，商业地产已经从开发的时代迈向运营的时代，大面积开发的时代已经过去了，现在是供大于求的状态，未来这方面是一定需要得到改善与平衡的。

Q：您觉得本次金综奖的获奖项目应具备哪些素质?

陈倍麟：陈倍麟：第一，建筑一定要具有地标意义;第二，购物中心应是自持经营的，如上海嘉里中心;第三、建筑物业要有现代的材质、合理的建筑动线;第四，建筑设计、建筑结构设计、室内设计及景观设计都应有完整配套，如环贸iapm商场;第五，出样方式要现代，如淮海路百盛的改造，良好的通透性，合理的功能布局;第六，硬件设施要完备且合理，如新世界大丸百货;第七，文化艺术要结合，形成良好的氛围，如k11。