买卖心理落差导致天津二手房成交量下降四成

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        而从今年连续多月的走势来看，由于个人业主主导市场价格，二手房市场在扛价背景下致使其成交量下滑比商品房更加严重。据统计数字显示，今年3月执行限购令以来，3月至11月市内六区二手房成交套数已经下降了四成以上。

        限购令9个月成交量跌42.39%

        3月1日开始执行限购令以来，本市二手房市场成交量大幅下跌。据统计，随着天津双限政策的陆续出台，中心城区二手房成交量从3月份的2239套直降到11月份的1290套，成交量下降了42.39%。

        自3月份以后，市内六区新建商品房成交量尽管也在下滑，但降速却不及中心城区二手房那样明显地逐月下滑。据统计，2011年4月到11月期间，天津市内六区二手私产住宅累计成交量约13690套，同比去年下降了34.9%。

        天津中心城区的二手私产住宅成交量一直居于全市二手私产住宅成交量的主体地位。据了解，天津市内六区一、二手房成交比例由2009年1月份的1:1.04上升为年末12月份的1:2.1，全年市内六区成交比例首次突破1:2，此后市内六区一、二手房成交套数比例一直持续走高，直到限购令出台前该比例一度接近1:3.5大关。据市国土房管局《每日房价》统计，2011年3月市内六区一、二手房的成交量分别为657套和2239套，两者成交比例达到1:3.41,而11月份市内六区一、二手房成交量分别为499套和1301套，成交比例达到1：2.61。

        就全市范围来看，一、二手房成交套数比例也在持续下跌。据统计，2011年3月商品房成交6286套，二手房成交4684套，成交比例跌破“一平”大关，达到1:0.75，而11月份全市共计成交新建商品住宅4189套，二手房成交2951套，成交比例进一步下跌为1:0.70。

        买卖心理落差导致成交量缩水

        房主扛价是眼下二手房市场成交量下滑的关键因素。业内人士表示，以个人为主要成交主体的二手房市场，价格政策不会出现商品房市场的整体销售策略，多数业主甚至会力保利润率而不愿降价，这些因素促使成交量加剧下跌。
 
        买卖双方的心理落差是导致二手房成交受挫的重要因素。买方由于房价下滑阶段产生的观望心理促使成交难度加大。例如，南开区水上公园2002年入住的某精装次新房119㎡，9月份挂牌价为165万，现在已经降到了130万，但仍无人问津。而卖方市场也普遍产生了惜售心理。据央行某市场调查报告显示，在居民理财中，买卖房屋仍居首位。天津财经大学经济学院副院长从屹认为，二手房市场的冷淡是由卖方市场决定的，目前天津市房租处于上涨的态势，而房地产市场预期并不明确，大多数房主转售为租现象明显。

        中原地产第三级市场总监朱庆江分析认为，新房对二手房成交量和价格都会有比较明显的带动作用。今年10月份以后，新房价格出现了大面积下调的迹象，部分区域优惠高达30%。尽管部分二手房源也出现了下调行情，但降幅远远低于商品房，导致某些区域甚至出现一、二手房房价倒挂的现象，迫使部分二手房购房者转而关注商品房，这在一定程度上也填补了限购政策对商品房的影响。