中介内幕之第二篇
如何利用信息的不对称来嫌取更多的利润?
首先说明一点:目前中介公司并没有受到人们由其是众多业主的尊重,但买卖三方所掌握的信息绝对不对称。
中介公司的收入主要为交易佣金及评估费、研究策划费等收入,做为三级市场以租售为主的,交易佣金占了收入的90%,去掉人力成本、铺租、水电杂费、每月折旧、税收、业务提成、宣传费用等经营成本后,就是中介公司的营业利润。
商人经商的目的是嫌取最大利润,那么中介公司是如何实现利润尽可能多的呢?在深圳有很多家中介老总白手起家,苦心经营,取得不错的业绩,由一家地铺发展成二家、三家、八家……还有很多的大牌代理公司在经营上更是受到更多的的追捧!这些都是好的现像,是一个企业由成立到立足到发展所必经的阶段,简单点说是正常、正当经营。我今天要谈的是一些不是很“光彩”的事,事非黑白,自行评价:
【第一种:吃差价(非常敏感的话题)】
一般中介公司利用差价来嫌取利润有两种方式:
1、 低进高出。用较低的价格自行买进,然后再用高价卖出,并收取购房客户的佣金。最常见的是中介公司自已多套购买单身公寓,然后再由业务员卖出,委托方是自已。比如松泉公寓、八卦岭单身公寓及华强赛格工业区的单身公寓等。如果遇到业主急于出售的“笋盘“,业务员也会自行拿下,然后再转手。许多有实力的中介公司都设有这种专门的收购部。有趣的是,很多中介公司的成立是因为自已有太多的物业,交给中介公司还要付佣金,还不如自已成立一家公司,来嫌别人的佣金。
2、 买空卖空。这种差价方式最为消费者痛恨,前几年的报纸上对此讨论得沸沸扬扬,某知名地产东门分行曾被媒体报道收取近十万的差价。其实这种情况在中介公司是很普遍的。在前几年中介公司对此各持一辞,有的反对但暗地里做,甚至会在工作会议上提倡,有的不发表意见,该吃的一分不少。某知名中介曾经提倡“差价是中介公司的合理收入”,某港资公司也是在行内出名的差价专家。
中介公司在收取差价的时候会尽量避免双方见面,最好是与双方都签了公证过的独家委托,更是方便办理手续,一旦穿帮,会想好各种借口来迷惑双方。不过这种情况现在少了很多。
【第二种:利用信息的不对称,收取更多的费用】
1、 律师费,一般收500-800,其实是不用收的;
2、 评估费,一般收1000元,或根据评估额,其实300元就可以了
3、 保险费,保险费里面有太多文章了,在03年4月以前最为明显。一般中介公司按全部收取,有的时候为了促进成交,给打了6-9折,其实保险公司与中介公司之间是按4。5折来结算的,多交的全部归中介公司与银行经办人员所有。为了规范市场,避免恶性竟争,03年4月保险同业协会公布了统一的低利率(非常好的一项措施,对消费者最为实在),在这之后,市场越来越规范,但其实一般还是可以打8。5折的。
另外,很多按揭银行为争取更多的业务,推出免保险费的业务,但很多中介公司照收不误,钱给了谁?
4、 按揭业务费。很多购房客户发现在办理手续过程中,要支付中介公司一笔按揭手续费。600-1000元不等,其实这笔钱中介公司收到以后,是全部分给按揭经办人员的,或按比例分配的,是完全可以免的。如果中介公司不同意(主要是按揭经办人员不同意),可以要求打折。行规是可以免的。
5、 各种过户费,如电视初装费(450)、煤气开通费(850)等费用,金额较大,有的业主提出买方要返这笔费用,有的业主不要求返还。但在业主不要求返还的时候,你也可以要求下家支付,反正下家只与你发生关系,上家又不知道。
6、 处理家私家电。劝说业主留下家私家电,又劝说下家不要家私家电,从而据为已有,或变卖处理。
这其中的很多费用归个人所有,有些记入个人业绩,与提成一起发放。
【第三种:最有争议的不良竟争】
目前在中介公司中存在着很的跳单及跑单现像,买方通过甲公司看房,过又在乙公司以低佣金成交,或业务员私下里收取全额佣金,以私人名议办理过户手续,上述事件,谁之过?中介公司?业主?买方?市场?国情?还是留给大家讨论吧!
首先说明一点:目前中介公司并没有受到人们由其是众多业主的尊重,但买卖三方所掌握的信息绝对不对称。
中介公司的收入主要为交易佣金及评估费、研究策划费等收入,做为三级市场以租售为主的,交易佣金占了收入的90%,去掉人力成本、铺租、水电杂费、每月折旧、税收、业务提成、宣传费用等经营成本后,就是中介公司的营业利润。
商人经商的目的是嫌取最大利润,那么中介公司是如何实现利润尽可能多的呢?在深圳有很多家中介老总白手起家,苦心经营,取得不错的业绩,由一家地铺发展成二家、三家、八家……还有很多的大牌代理公司在经营上更是受到更多的的追捧!这些都是好的现像,是一个企业由成立到立足到发展所必经的阶段,简单点说是正常、正当经营。我今天要谈的是一些不是很“光彩”的事,事非黑白,自行评价:
【第一种:吃差价(非常敏感的话题)】
一般中介公司利用差价来嫌取利润有两种方式:
1、 低进高出。用较低的价格自行买进,然后再用高价卖出,并收取购房客户的佣金。最常见的是中介公司自已多套购买单身公寓,然后再由业务员卖出,委托方是自已。比如松泉公寓、八卦岭单身公寓及华强赛格工业区的单身公寓等。如果遇到业主急于出售的“笋盘“,业务员也会自行拿下,然后再转手。许多有实力的中介公司都设有这种专门的收购部。有趣的是,很多中介公司的成立是因为自已有太多的物业,交给中介公司还要付佣金,还不如自已成立一家公司,来嫌别人的佣金。
2、 买空卖空。这种差价方式最为消费者痛恨,前几年的报纸上对此讨论得沸沸扬扬,某知名地产东门分行曾被媒体报道收取近十万的差价。其实这种情况在中介公司是很普遍的。在前几年中介公司对此各持一辞,有的反对但暗地里做,甚至会在工作会议上提倡,有的不发表意见,该吃的一分不少。某知名中介曾经提倡“差价是中介公司的合理收入”,某港资公司也是在行内出名的差价专家。
中介公司在收取差价的时候会尽量避免双方见面,最好是与双方都签了公证过的独家委托,更是方便办理手续,一旦穿帮,会想好各种借口来迷惑双方。不过这种情况现在少了很多。
【第二种:利用信息的不对称,收取更多的费用】
1、 律师费,一般收500-800,其实是不用收的;
2、 评估费,一般收1000元,或根据评估额,其实300元就可以了
3、 保险费,保险费里面有太多文章了,在03年4月以前最为明显。一般中介公司按全部收取,有的时候为了促进成交,给打了6-9折,其实保险公司与中介公司之间是按4。5折来结算的,多交的全部归中介公司与银行经办人员所有。为了规范市场,避免恶性竟争,03年4月保险同业协会公布了统一的低利率(非常好的一项措施,对消费者最为实在),在这之后,市场越来越规范,但其实一般还是可以打8。5折的。
另外,很多按揭银行为争取更多的业务,推出免保险费的业务,但很多中介公司照收不误,钱给了谁?
4、 按揭业务费。很多购房客户发现在办理手续过程中,要支付中介公司一笔按揭手续费。600-1000元不等,其实这笔钱中介公司收到以后,是全部分给按揭经办人员的,或按比例分配的,是完全可以免的。如果中介公司不同意(主要是按揭经办人员不同意),可以要求打折。行规是可以免的。
5、 各种过户费,如电视初装费(450)、煤气开通费(850)等费用,金额较大,有的业主提出买方要返这笔费用,有的业主不要求返还。但在业主不要求返还的时候,你也可以要求下家支付,反正下家只与你发生关系,上家又不知道。
6、 处理家私家电。劝说业主留下家私家电,又劝说下家不要家私家电,从而据为已有,或变卖处理。
这其中的很多费用归个人所有,有些记入个人业绩,与提成一起发放。
【第三种:最有争议的不良竟争】
目前在中介公司中存在着很的跳单及跑单现像,买方通过甲公司看房,过又在乙公司以低佣金成交,或业务员私下里收取全额佣金,以私人名议办理过户手续,上述事件,谁之过?中介公司?业主?买方?市场?国情?还是留给大家讨论吧!
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