09年房地产估价师辅导：物权法解释（七十八）

　　物权法解释：第七十八条[业主大会、业主委员会决定效力]

　　第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　[解释]本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。

　　业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主应当具有约束力。

　　对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序做出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项做出决定，涉及许多方面，例如可以对制定和修改业主大会议事规则做出决定，对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约做出决定，对选举、更换业主委员会做出决定，对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人做出决定，对筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金做出决定，对改建、重建建筑物及其附属设施做出决定。无论业主大会、业主委员会做出的哪一项决定，对业主都具有约束力。

　　现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序做出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，本条第二款规定：“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权益被侵害之日起二年内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。

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