2015年房地产估价师《理论与方法》：房地产的种类

　　3．房地产的种类

　　3.1按用途分类

　　3.2按开发程序分类

　　3.3按实物形态分类

　　3.4按权益状况分类

　　3.5 按是否产生收益分类

　　3.6 按经营使用方式分类

　　3.1按用途分类（10类）

　　居住房地产

　　商业房地产

　　办公房地产

　　旅馆房地产

　　餐饮房地产

　　体育和娱乐房地产

　　工业房地产

　　农业房地产

　　特殊用途房地产

　　综合用途房地产

　　3.2按开发程序分类（5类）

　　生地－不具有基础设施

　　毛地－具有基础设施＋未拆迁

　　熟地－完善的基础设施＋场地平整可直接建筑

　　在建工程－已开工但尚未建成，不具备使用条件（包括缓建工程）

　　现房－已建造完成＋可直接使用

　　【重点】熟地的类型

　　【重点】在建工程

　　包括缓建工程－已开工但不正在建设

　　判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工为标志

　　完成工程竣工验收的标志，是有工程痛工验收报告

　　3.3按实物形态分类（9类）

　　土地－分为空地和有建筑物的土地

　　建筑物

　　已建造完成的建筑物

　　新建筑物

　　旧建筑物

　　尚未建造完成的建筑物

　　正在建造的建筑物

　　停缓建的建筑物

　　土地与建筑物的综合体

　　土地＋现房

　　土地＋在建工程

　　房地产的局部

　　未来状况下的房地产－期房

　　已经灭失的房地产－如已拆迁和完全损毁的房屋

　　现在状况下 房地产与过去状况下的房地产的差异部分

　　建筑物的装饰装修部分

　　不可修复的房地产损害造成的价值减损

　　以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产

　　整体资产中的房地产

　　3.4按权益状况分类

　　干净的房屋所有权和出让土地使用权的房地产

　　干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产

　　干净的房屋所有权和集体土地的房地产

　　共有的房地产

　　部分产权的房地产

　　有租约限制的房地产

　　建立了地役权的房地产

　　设立了抵押权的房地产

　　有拖欠建设工程价款的房地产

　　已依法公告列入征收、征用范围的房地产

　　被依法查封、采了财产保全措施或者以其他形式限制的房地产

　　开发建设手续不齐全的房地产

　　房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产

　　临时用地或者临时建筑的房地产

　　违法占地或者违法、违章建筑的房地产

　　房地产的租赁权

　　地役权

　　房地产的抵押权

　　房地产的空间利用权

　　房地产中的无形资产

　　【重点】干净的含义（7大特征）

　　房屋所有权和土地使用权为单独所有

　　没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利

　　无拖欠建设工程价款

　　未被查封

　　房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全

　　产权明确

　　【重点】

　　干净的房屋所有权＋划拨土地使用权

　　房改成本价购买的公有住房

　　经济适用房

　　干净的房屋所有权＋集体土地使用权

　　乡镇村企业房地产

　　农村村民

　　【重点】对共有房地产的规定

　　共有的种类

　　按份共有

　　共同共有

　　共有的相关规定

　　处分共有房地产，应经2/3以上的共有人同意

　　按份共有人可以转让其份额，其他共有人要同等条件下享有优先购买权

　　一般情况下共有人承担连带债务

　　共有的房地产作重大修缮，应当经2/3共有人同意

　　管理按约定，无约定各共有人都有管理的权利义务

　　3.5 按是否产生收益分类

　　分类

　　收益性房地产

　　非收益性房地产

　　要点

　　判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

　　3.6 按经营使用方式分类

　　销售－可采用市场法

　　出租－可采用收益法

　　营业－可采用收益法

　　自用－主要用成本法

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