2015年房地产估价师考试《理论与方法》：房地产需求

　　5．房地产供求与价格

　　5.1房地产需求

　　5.2房地产供给

　　5.3房地产均衡价格

　　5.4房地产供求与价格关系的特殊性

　　5.1房地产需求

　　5.1.1房地产需求的含义

　　5.1.2决定房地产需求的因素

　　5.1.3房地产需求曲线

　　5.1.1房地产需求的含义

　　房地产需求

　　是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量

　　需求的条件

　　一是消费者愿意购买

　　二是消费者有能力购买

　　房地产市场需求

　　指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即所有消费者需求的总和

　　【注意】

　　谈需求时一定要说明在某一时间、某一市场（区域）、某一价格水平下的需求

　　不谈在某一价格下，直接谈需求等同于欲望与需要，不是经济学上的需求

　　【典型例题】

　　形成房地产有效需求必须具备的条件有（ 　）

　　A．消费者有购买房地产的意愿

　　B．消费者能够承受并支付得起房地产价格

　　C．城市经济高速发展

　　D．人口急剧增长

　　E．房地产供给大于房地产需求

　　【答案】AB

　　5.1.2决定房地产需求的因素（五因素）

　　该种房地产的价格水平（反向）

　　需求与其价格求成负相关

　　特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）

　　【相关链接】大腕中的经典台词

　　一定得选最好的黄金地带，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，步行最少也得四千平米。什么宽带呀，光缆啊呀，卫星啊呀，能给他接的全给他按上。楼上有花园，楼里有游泳池，楼里站一英国管家，戴一假发，特绅士的那种。业主一进门甭管有事没事都得跟人家说：“May I help you sir？”一口地道的英国伦敦腔，倍有面子！社区里再建一所贵族学校，教材用哈佛儿，一年光学费就得几万美金。再建一所美国诊所，二十四小时候诊。就是一个字：贵！看感冒就得花个万八千的。周围邻居不是开宝马就是开奔驰，你要是开一日本车，你都不好意思跟人家打招呼……你说这样的公寓一平米得卖多少钱？（我觉得怎么着也得二千美金吧？）二千美金？那是成本！四千美金起。你别嫌贵，还不打折。你得研究业主的购物心理，愿意掏二千美金买房的业主，根本不在乎再多掏二千。什么叫成功人士，你知道吗？成功人士就是买什么东西，都买最贵的，不买最好的！所以，我们做地产的口号就是：不求最好，但求最贵！“

　　消费者的收入水平（同向）

　　一般情况下需求与收入正相关

　　低档商品的需求与收入成负相关

　　消费者的偏好（同向）

　　需求与偏好程度成正相关

　　相关物品的价格水平

　　替代品－一种价格上升，对另一种的需求增加（经济适用房与商品房）

　　互补品－一种价格上升，对另一种的需求减少（住宅与其配套商业）

　　消费者对未来的预期

　　对未来收入的预期（同向）

　　对房地产价格走势的预期（反向）－持币观望

　　5.1.3房地产需求曲线

　　实质

　　需求曲线表示房地产需求量与价格之间的关系

　　需求曲线的要素（三要素）

　　纵坐标轴表示某种房地产的价格（P）

　　横坐标轴表示某种房地产的需求量（Q）

　　需求曲线（D）向右下方倾斜

　　【难点】需求曲线的变动（点移与线移）

　　该房地产本身的价格变动，需求量延需求曲线移动，价格提高，点向下向左移，价格降低，点向右移

　　该房地产本身价格以外的因素变动，需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）

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