房地产行业

2015年房地产估价师《案例分析》课程讲义（48）

　　（四）假设开发法运用可能出现的错误

　　（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；

　　（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：①对于出售的房地产，可采取比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法。）；

　　（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；

　　（4）开发经营期（开发期、建造期、经营期）的确定缺乏依据；

　　（5）折现率的确定没有说明理由；

　　（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；

　　（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用；销售税费不计息）；

　　（8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。

　　（9）纯计算错误。

　　七、其它常见错误

　　（1）预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除；

　　（2）对估价对象的某一部分重复计价；

　　（3）计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价；

　　（4）遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格；

　　（5）在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；

　　（6）用途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料；

　　（7）估价报告的术语或表达方式不规范。

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发布：2007-07-13 09:51 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]