2015房估理论与方法要点:直接资本化法与报酬资本化法的比较
(一)直接资本化法的优缺点
直接资本化法的优点是:①不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益;②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况;③计算过程较简单。
但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化,所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数,对可比实例的依赖很强。例如,要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同,否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%,而选取的房地产的净收益每年上涨3%,如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值,则会高估估价对象的价值。
(二)报酬资本化法的优缺点
报酬资本化法的优点是:①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础;②每期的净收益或现金流量都是明确的,直观并容易理解;③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的,所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率,而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。
但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益,从而较多地依赖于估价师的主观判断,并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况。当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时,直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时,报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值,因为估价师可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定估价对象的报酬率。
更多推荐:
·2015年房地产估价师考试报名时间公布
·2015年房地产估价师考试辅导火爆热招
·2015年房地产估价师教材变化 >>
·2015年房地产估价师辅导课程开通
- 1邹平2015年房地产估价师报名时间为7月6日至20日
- 2招投标公司的暂定级条件
- 3[广东]深圳市规划国土委陈一新副总师带队赴大鹏新区调研城市更新工作
- 42015房地产估价师理论与方法考点:其他方面的需要
- 5全国对口援疆省市法院资金助力新疆法院建设
- 6[湖南]2007年房地产估价师考试7.27日截止报名
- 7云南省2008年度房地产估价师执业资格考试6月16日至7月26日报名
- 82015年房地产估价师《基本制度与政策》练习题(63)
- 92015房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习7
- 10[陕西]太白县投资1.1亿元将养生慢城打造成4A级景区
- 11房地产估价师案例与分析总结:房地产抵押估价的法律规定
- 122015房估制度与政策要点:房地产抵押的效力
- 13[四川]促进川南城际铁路项目加快建设 省决咨委莅市开展专题调研
- 14房地产估价师答疑精华:利息备付率
- 15房地产抵押估价报告中对估价对象的分析
- 162015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》每日一练(2.19)
- 17房地产估价师知识考点:拍卖
- 18[广东]坚定“三严三实”导向加强建筑行业监管
- 1909年房地产估价师《理论与方法》模拟练习(四十五)
- 202015年房地产估价师《房地产经营与管理》:房地产业在国民经济中的作用
- 212015房估理论与方法要点:假设开发法总结
- 22房地产估价师案例复习要点:估价结果报告估价方法
- 23[广东]韶关市委书记蓝佛安会见恒大地产集团广东公司董事长卢亚雄
- 24[江苏]无锡启动全光网智慧城市建设
- 2509年房地产估价师辅导:物权法解释(二十七)
- 26房地产拍卖
- 272015房地产估价师复习资料:建设用地使用权划拨的管理
- 282015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》每日一练(5.6)
- 29[陕西]汉中汉台区以示范引领以四美为准新农村建设亮点频现
- 302015房地产估价师《房地产基本制度与政策》每日一练(17)
成都公司:成都市成华区建设南路160号1层9号
重庆公司:重庆市江北区红旗河沟华创商务大厦18楼