房地产行业

2015房估经营与管理要点：收益性物业管理中的预算

　　预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。

　　（一）年度运营预算

　　预算中要为不可预见费用的支出预留空间。如果冬季的天气特别寒冷，就会使供暖的强度加大、时间延长，而对燃料需求的增加往往会导致燃料价格上涨，从而会进一步增加燃料费用支出的负担，进而使物业的燃料费预算超支。其他与季节相关的费用增长，如扫雪费用增加，也会影响到物业的净经营收入。当这些额外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时，物业服务企业就要对其他预期的费用支出进行分析，看是否可以从其他预算费用中挪用一部分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部，否则就要动用大修基金。在预算中，如果收入和费用较上年度有较大的变化，就要做出合理的说明。

　　（二）资本支出预算

　　物业大规模的维修或更新改造，实际上是业主向物业再次进行资本投入的过程。与此有关的支出，一般称为资本支出。很显然，物业的大规模维修或更新改造的时间间隔比较长，但每次需投入的资金数量却很大，为了使物业的资本支出有一个稳定的来源，且不对物业经营过程中的现金流产生过大的影响，就需要在日常的经营过程中逐渐积累这项资金。

　　（三）长期预算

　　使用资本支出预算，常常需要物业服务企业和业主制定一个长期的预算，以说明未来5年甚至更长时间内（物业经济寿命年限内），物业的经营收入与费用的关系。由于对未来若干年所进行的长期预测，很难像对一年后的短期预测那样准确，这种长期预算的详细与准确程度低于年度运营预算。长期预算可以显示在业主持有物业的期间内，物业的现金流将会有哪些变化；它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。长期预算表明预计的经营收入、费用支出和大修基金的来源。对于大型的长期投资项目，由于财务安排的原因，业主往往在物业持有期的初始阶段对物业的净运营收入有特殊的要求。通常的情况是，物业持有期间的前若干年主要是收回投资，后面年份中所获得的收益才是业主的投资收益。

责任编辑：亮亮

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发布：2007-07-10 10:52 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]